[부동산학개론-제2편] 각론_제4장 부동산정책

 

제1절 부동산문제

 

1. 부동산문제의 내용

 

​부동산문제는 토지문제, 주택문제, 부동산활동의 낙후문제 등으로 구분한다.

 

1. 토지문제

(1) 지가고의 문제

• 지가고 문제의 근원에 부증성이 있다.
• 토지는 대표적인 실물자산이고, 생산요소이기 때문에 토지가격이 상승하면 물가 및 토지를 생산요소로 하는 제품의 생산비가 상승한다.
• 지가고의 폐해로 토지투기, 기업의 생산성악화, 토지의 과밀이용 등이 있다.

※ 도시지역의 토지가격이 급등하는 경우

• 택지가격을 상승시켜 택지취득을 어렵게 만든다.
• 직주분리현상을 심화시켜 통근거리가 길어진다.
• 토지의 집약적 이용을 촉진하고, 주거지의 외연적 확산을조장한다.
• 한정된 사업비 중 택지비의 비중이 높아져 상대적으로 건축비의 비중이 줄어들기 때문에 주택의 성능이 저하될 우려가 있다.
• 높은 택지가격은 공동주택의 고층화를 촉진시킨다.

(2) 토지소유편중의 문제(소득분배불평등측정방법)

1) 로렌츠곡선: 로렌츠곡선은 가로축에 인구수의 누적치, 세로축에 소득금액의 누적치를 표시하고 양자의 관계를 그래프로 나타낸 것인데, 로렌츠 곡선이 대각선(45º직선)에 가까울수록 평등한 사회가 된다.

 

2) 지니계수: 지니계수는 0과 1 사이의 값을 가지는데, 지니계수의 값이 0에 가까울수록 평등한 사회이다. 보통 0.4가 넘으면 소득분배의 불평등 정도가 심한 것으로 본다.

 

3) 10분위 분배율: 10분위 분배율이란 하위 40%의 소득합계를 상위 20%의 소득합계로 나눈 값을 말한다. 10분위분배율은 0에서 2 사이의 값을 가지는데 10분위 분배율이 2에 가까울수록 평등한 사회임을 의미한다.

 

2. 주택문제

(1) 양적 주택문제

1) 의의

양적 주택문제는 필요로 하는  주택의 양보다 존재하는 주택의 양이 절대적으로 부족함으로 인해 발생한다.

 

"필요한 주택의 양 = 총가구수 + 필요공가(적정공가 또는 합리적 공가)"

 

2) 필요공가 또는 합리적 공가

• 주택의 경우 일정한 공가가 필요하기 때문에 선진국의 경우 목표가 되는 주택보급률은 100%가 아니고 115%정도(나라나 시대마다 다름)가 일반적이다. "주택보급률 = (주택수 / 일반가구수) x 100"
• 주택보급률이 100%를 넘더라도 사회, 경제적 여건변화에 따른 주택부분의 수요와 공급추이를 전망해서 대책을 마련해야 하고, 질적인 측면에서의 주택문제를 해결하기 위해서도 정부는 주택시장에 개입하게 된다.

3) 공가현상

• 마찰적 공가: 원활한 이사로 인해 생기는 공가
• 의도적 공가: 별장이나 콘도 등 여가생활을 하기 위해 필요한 공가
• 방기현상에 의한 공가: 도시로 이주하면서 생기는 농촌주택의 공가
• 통계적 공가: 통계적으로는 2/3이상 지어지면 주택으로 인정한다

 

(2) 질적 주택문제

주택가격이나 주거비의 부담능력이 낮아 주택의 질적 수준(주거수준)이 낮은 데서 비롯되는 문제이다.

 

(3) 주택부담능력의 문제

1) 의의

• 주택의 수요자들이 소득이 부족하여 주거비용을 부담하지 못하는 문제를 말하며 정부는 주택부담능력의 문제를 해결하기 위하여 각종 금융정책이나 보조금 또는 임대료규제 등의 정책을 시행한다.
• 주택부담능력의 문제는 소득부족에서 발생하는 문제이므로 이들 정책들이 실효성을 거두지 못하는 경우가 많다.

2) 주거비부담의 측정방법으로 슈바베지수, PIR, RIR, 전세가에 대한 매매가의 크기 등이 활용된다.

• 슈바베지수: 생계비에서 주거비가 차지하는 비율
• PIR(Price income ratio): 가구당 연간소득에서 주택구입가격이 차지하는 비중. PIR이 클수록 주택구매가 더 힘들어진다는 의미이다.
• RIR(Rent income ratio): 소득에서 임대료가 차지하는 비중

 

3. 부동산문제의 특징

(1) 악화성향

악화성향이란 한번 어떤 문제가 생기면 시간의 흐름에 따라 악화되기 쉽고 이를 바로잡는 일이 점점 어려워진다는 것을 말한다.

 

(2) 비가역성

• 지가는 한번 폭등하면 원래의 지가수준으로 되돌리는 것이 매우 어렵다.
• 잘못된 계획으로 인한 개발사업은 원래상태로 되돌리기가 어렵다.

 

(3) 지속성

주택문제의 해결을 위해 한시적으로 주택공급을 늘리고 주택의 질을 개선한다고 해도 이러한 주택문제는 시간이 경과하면 또 발생하게 된다.

 

 

(4) 복합성과 해결수단의 다양성

부동산 문제는 단편적인 이유가 아닌 여러 가지 사회현상의 복합적인 상호작용에 의해서 발생하므로 부동산정책은 종합정책으로서의 성격을 지녀야 한다.

 

 

2. 시장실패

​

시장실패란 경제활동을 자유 시장기구에 맡겼을 때, 시장기구가 효율적인 자원배분(필요한 곳에 필요한 양만큼 자원을 배분하는 것) 및 균등한 소득분배를 실현하지 못하는 것을 말한다.

 

1. 시장실패의 원인

(1) 규모의 경제

(2) 독과점기업의 존재(불완전경쟁시장)

(3) 공공재의 존재

• 국방, 치안, 일기예보, 등대, 공원, 산림, 명승지 등 자연이 잘 보존된 토지 등은 공공재적 성격을 지닌다.
• 공공재의 소비에는 비경합성과 비배제성이라는 특성이 있다. 비경합성은 많은 사람이 동일한 재화와 서비스를 동시에 소비할 수 있으며, 한 개인의 소비가 다른 사람들의 소비를 못하게 할 수 없다는 특성이다. 비배제성은 대가를 치루지 않고 소비하려고 하는 사람이라도 소비를 못하게 할 수 없다는 특성이다.
• 공공재에 대해서 사람들은 공짜로 혜택을 누리려고(이를 무임승차라고 한다) 하는 경향이 강하기 때문에 자신의 진실된 수요의사를 표현하려고 하지 않는다. 따라서 공공재를 시장에 맡기면 시장은 공공재에 대한 수요가 없는것으로 판단하고 공급을 하지 않는다. 즉 과소생산의 문제가 발생한다(시장실패) 이 때문에 공공재는 일반적으로 정부가 세금이나 공공의 기름으로 공급하는 경우가 많다.
• 소비에 있어서도 규모의 경제가 있다. 공공재 생산비용을 보다 많은 사람들이 분담할수록 1인당 비용은 감소하게 된다. 그러므로 인구가 증가함에 따락 각 개인의 효용은 계속 증대된다. 이러한 현상을 공공재 소비에 있어서 규모의 경제라고 부른다.

(4) 정보의 비대칭성

• 부동산시장에서는 정보의 비대칭성으로 인해 부동산 가격의 왜곡현상이 나타나기도 한다.

(5) 외부효과(무임승차)

 

2. 외부효과

(1) 의의

• 외부효과란 어떤 경제활동과 관련하여 거래당사자가 아닌 제3자에게 의도하지 않은 혜택이나 손해를 가져다주면서도 이에 대한 대가를 받지도 지불하지도 않는 상태를 말한다.
• 한 사람의 행위가 제3자의 경제적 후생에 영향을 미치지만, 그에 대한 보상이 이루어지지 않는 현상을 말한다.
• 외부효과에는 외부경제와 외부불경제가 있다.
• 외부효과는 완전경쟁시장에서도 발생할 수 있으며, 외부효과가 존재하면 시장실패가 발생한다.
• 외부효과는 생산과정에서 발생하는 경우도 있고, 소비과정에서 발생하는 경우도 있다.
• 공공재는 외부효과를 유발하는 경우가 많다.
• 부동산의 부동성과 연속성(인접성)은 외부효과와 관련이 있다.

(2) 정(+)의 외부효과(외부경제)

• 정의 외부효과란 공원조성, 도로개설, 도서관이나 대형학원의신축 등 다른 사람에게 의도하지 않은 혜택을 주면서 이에대한 보상을 받지 못하는 것을 말한다.정(+)의외부효과에서는 비용을 지불하지 않은 사람도 발생되는 이익을 누릴 수 있다.
• 예를 들어 A아파트의 인근에 공원이 새롭게 조성되고, 대형마트가 들어서서 A아파트의 가격이 상승하는 경우 정(+)의 외부효과가 나타난것으로 볼 수 있다.
• 정의 외부효과가 ㅂ라생하면 수요가 증가한다(수요곡선의 우측이동). 그러나 그 의사를 표현하지 않기 때문에 정의 외부효과를 발생하는 재화는 사회적으로 직정한 수준보다적게 생산하게 된다. 이 때문에 정부는 조장정책으로 보조금 지급, 세제상의 혜택 등을 부여한다.
• 핌피현상이 발생한다. 핌피(PIMPY)란 'Please In My Front Yard'의 약어로, 특정 지역이 자신들에게 금전적으로 이익이 되는조치나 시설을 지역 내에 유치하려는 현상을 말한다.

(3) 부의 외부효과(외부불경제)

• 부(-)의 외부효과란 폐수방류로 인한 수질오염, 공해배출로 인한 대기오염 등 다른 사람에게 의도하지 않은 손해를 입히고도 이를 보상하지 않는 것을 말한다.
• 매연을 배출하는 석탄공장에 대한 규제가 전혀없다면, 그 주변 주민들에게 부(-)의 외부효과가 발생하게 된다.
• 여러 용도가혼재되어 있어 인접지역 간 토지이용의 상충으로 인하여 토지시장의 효율적인 작동을 저해하는 경우, 부(-)의 외부효과가 발생할 수 있다.
• 인근지역에 쓰레기소각장을 설치하면 아파트 시장엔 부의 외부효과가 발생한다.
• 님비현상이 발생한다.
• 부의 외부효과가 발생하는 재화의 경우 시장에만 맡겨두면 생산자는 부담해야 할 비용을 부담하지 않기 때문에 적정 생산비보다 낮은 수준에서 생산할 수 있으므로 그 재화는 사회적인 최적 생산량보다 과다하게 생산되는 경향이 있다.
• 부(-)의 외부효과를 발생시키는 시설의 경우, 발생된 외부효과를 제거 또는 감소시키기 위한 사회적 비용이 발생할 수 있다.

(4) 해결방안

• 외부효과는 당사자들간에 자율적으로 해결할 수 있지만, 부(-)의 외부효과가 발생하게 되면 법적 비용, 진상조사의 어려움 등으로 인해 당사자간 해결이 곤란한 경우가 많다. 그래서 정부의 개입으로 해결되는 경우가 대부분이다.
• 외부불경제(부의 외부효과)를 해결하기 위해 지역지구제나 토지이용계획과 같은 직접적인 토지이용규제정책이나 조세부과와 같은 간접적인 정책을 시행할 수 있다.
• 부(-)의 외부효과를 발생시키는 공장에 대해서 부담금을 부과하면, 생산비가 증가하여 이 공장에서 생산되는 제품의 공급이 감소하게 된다(공급곡선의 좌측이동)
• 부(-)의 외부효과에 대한 규제는 부동산의 가치를 상승시키는 효과를 가져올 수 있다.

※ 정부실패

• 정부실패란 시장실패를 교정하기 위핳ㄴ 정부의 시자액입이 오히려 시장기능을 더 악화시키는 것을 말한다.
• 정부실패는 정부의 불완전한 지식이나 정보, 규제방법의 불완전성, 규제의 경직성, 근시안적인 처방 등에 기인한다.

 

3. 정부의 시장개입

​

1. 정부개입의 이유

정부가 부동산 시장에 개입하는 이유는 정치적 측면에서 사회적 목표(부동산시장의 안정 등)를 달성하기 위해서이고, 경제적 측면에서 실패를 보완하기 위해서이다.

시장에서 어떤 원인으로 인해 자원의 효율적 배분에 실패하는 현상을 시장의실패라 하는데, 이는 정부가 시장에 개입하는 근거가 된다.

 

(1) 정치적 측면

• 정부개입은 사회적 이익을 크게 하고 사회적 비용을 적게하기 위해서 시장에 개입하는 것이다.
• 부동산 투기, 저소득층 주거문제, 난개발에 의한 기반시설의 부족은 정부가 부동산시장에 개입하는 근거가 된다.
• 사적 편익 보다 사회적 편익이 근 경우에 정부의 개입이 필요하다.
• 시장기능으로 달성하기 어려운 소득재분배, 공공재의 공급, 경제안정화를 달성하기 위하여 정부의 개입이 필요하다.

(2) 경제적 측면

• 정부는 부동산자원의 최적사용이나 최적배분을 위하여 부동산시자에 개입할 수 있다.
• 부동산자원배분의 비효율성은 정부가 부동산시장에 개입하는 근거가 된다.
• 공공재, 외부효과, 정보의 비대칭성 등의 존재는 부동산시장실패의 대표적인 원인으로, 정부의 시장개입 근거가 된다.
• 토지소유자의 입장에서 효율적인 토지이용이라 할지라도 주변토지이용과의 공간적 부조화가 생길 수 있기 때문에 정부의 개입이 필요하다.
• 부동산시장은 정보의 비대칭성으로 인해 시장기구의 효율서잉 달성되지 못하기 때문에 정부의 개입이 필요하다.
• 정부의 시장개입은 사회적 후생손실을 발생시킬 수 있다.

2. 정부개입의 방식

정부의 시장개입에는 공공임대주택을 직접 생산, 공급하거나 주택의 거래나 배분을 통제하는 방법 등이 있다.

 

 

제2절 토지정책

1. 토지정책의 수단

정부의 시장개입 수단에는 직접개입, 간접ㅂ개입, 토지이용규제가 있다.

 

(1) 직접개입

• 정부나 공공기관이 토지시장에 수요자와 공급자로 직접 개입하는 형태이다.
• 직접개입에는 도시재개발, 토지수용,  토지은행제도(공공토지비축), 공영개발, 공공주택사업, 토지구획정리사업등이 있다.
• 직접개입은 토지의 원활한 공급과 지가안정에 주안점을 둔다.
• 형식상 개인의 소유권이 이전된다는 특징이 있다.
• 직접개입의 방법은 그 효과가 즉각적으로 나타난다는 장점이 있는 반면 시장기구를 해칠 수 있다는 단점이 있다.
• 토지수용과 같은 시장개입 수단에서는 토지매입과 보상과정에서 사업시행자와 피수용자 간에 갈등이 발생하기도 한다.

(2) 간접개입

• 토지시장의 수요자와 공급자에게 영향을 미치는 정책을 펼쳐서 간접적으로 토지의 수요와 공급을 조절하는 정책을 말한다.
• 간접개입에는 세금정책(종합부동산세, 취득세, 양도소득세 등), 금융규제지원(DTI, 대출금리), 보조금 지급, 각종 부담금 등의 방법이 있다.
• 토지거래에 필요한 자료 및 정보체계의 구축, 지적 및 등기에 의한 토지소유권의 명확한 설정, 토지 관련 정부부서의 협조체제 구축 등도 간접개입에 해당한다.(부동산가격공시제도 등)
• 간접개입의 경우 시장기능이 유지시킨다는 장점이 있는 대신 그 효과가 즉각적으로 나타나지 않는다는 단점이 있다.
• 수익자부담금: 도시계획사업이나 도로공사 등 공공사업의 실시에 의하여 특별히 이익을 받는 사람이 부담하는 그 소요경비의 전부 또는 일부를 수익자부담금이라고 한다.

(3) 토지이용규제(아래에서 설명)

 

2. 토지정책의 내용

(1) 토지소유정책

토지소유권은 헌법에서 보장하고 있으나 토지의 합리적인 이용과 개발, 보전을 위해 각종 공법적 제한의 대상이 되고, 민법 등에 의한 사법적 규제의 대상이 된다.

1) 사용권의 제한

사용권의 제한은 보유권의 제한, 이용권의 제한, 개발권의 제한으로 나눌 수 있다. 보유권의 제한은 농지소유상한제, 택지소유상한제(1998년 폐지), 법인의 비업무용 토지에 대한 중과세 제도 등이 있고, 이용권과 개발권의 제한은 각종 계획 또는 개발사업 관련법 등에서 광범위하게 규정하고 있다.

(a) 택지소유상한제: 1990년부터 실시된 토지공개념 3개 제도 중의 하나로서 택지의 개발촉진과 소유집중을 막기 위해 서울, 부산, 대구, 광주, 대전, 인천 등 6대도시에 한해 1가구가 200평이상의 택지를 취득시 허가를 얻도록 하였고, 초과 보유시에 초과소유부담금을 물어 원칙적으로 택지를 초과 소유할 수없도록 제한한 제도이다. 그러나 투기방지를 위해 도입됐던 '택지소유상한에 관한 법률'이 사유재산권을 침해한다는 이유로 1998년에 폐지되었으며, 이후 1999년에 위헌판결을 받았다.

 

(b) 개발권양도제(TDR): 개발제한으로 인해 규제되는 보전지역에서 발생하는 토지소유자의 손실을 보전하기 위한 제도이다. 토지개발권을 하나의 재산권으로 보아 이를 다른 필지로 이전하여 그 필지를 추가로 개발하는 것을 인정한다. 즉, 특정지역의 개발을 해당 법규보다 강하게 제한할 필요성을 있을 때 제한에 따른 재산권 침해에 대한 보상으로 제한되는 개발권(용적률 등)을 매매 또는 양도할 수 있도록 허용함으로써 토지소유자는 재산상의 손실부분을 만회할 수 있게 된다.

• 초기의 개발권양도제는 도심지의 역사적 유물 등을 보전하기 위한 목적으로 실시되었다.
• 공공이 부담해야 하는 비용을 절감하면서 규제에 따른 손실의 보전이 이루어진다는 점에 의의가 있다.
• 소유권에서 개발권이 별도의 권리로 분리될 수 있어야 한다. 여기서 개발권이란 기존 이용과 다른 이용을 할 수 있는 권리(토지이용 변경권)를 말한다.
• 개발적지에 대한 규제가 심할수록, 또한 지가가 높을 수록 개발권에 대한 가격도 상승할 것이다.
• 개발권양도제도가 남용될 경우, 예외적 개발이 만연하여 용도지역지구제 규제의 틀이 와해될 우려가 있다.
• 개발권을 판매(활용)할 수 있는 지역범위는 개발권 설계시 미리 한정된다.
• 개발권양도제를 적용하기 위해서는 개발권에 대한 법률적 정의와 이에 따른 새로운 등기제도의 도입이 필요하며, 구릉지와 같이 엄격한 규제가 적용되고 있는 지역의 개발권은 그렇지않은 지역에 비해 근본적으로 저평가된다는 점,대규모 개발이나 정비사업에는 적용하기 어렵다는 점 등의 문제가 있어 현재 우리나라에서 시행되지 못하고 있다.

(c) 농지취득자격증명제도: 농지를 취득하려는 자는 농지법 제8조 제1항 및 제 4항에 따라 농지취득 자격증명을 발급받아 소유권에관한 등기를 신청할 때에 이를 첨부하여야 한다. 이는 농지매수인의 농지소유자격과 소유상한 등을 확인, 심사하여 적격자에게만 농지의 취득을 허용함으로써 비농업인ㄴ의 투기적 농지소유를 바아지하고 헌법의 경자유전원칙을 실현하기 위한 것이다. 따라서 농지취득자격증명제는 농지취득을 제한하는 제도라고 할 수 있다.

 

2) 수익권의 제한

개발이익환수제도, 공한지세(1986년 폐지), 토지초과이득세(1998년 폐지), 양도소득세 등이 있다.

(a) 개발이익환수제도

ⓐ의의

• 개발이익환수제도는 개발사업의 시행으로 이익을 얻은 사업시행자로부터 불로소득적 증가분의 일정액을 환수하는 제도다.
• 국가는 공공기관의 개발사업 등으로 인하여 토지소유자의 노력과 관계없이 정상지가 상승분을 초과하여 개발이익이 발생한 경우, 이를 개발부담금으로 환수 할 수 있다.
• '개발이익'이란 개발사업의 시행이나 토지이용계획의 변경, 그 밖에 사회적, 경제적 요인에 따라 정상지가 상승분을 초과하여 사업시행자나 토지소유자에게 귀속되는 토지가액의 증가분을 말한다.

ⓑ 개발부담금제: 국가는 개발부담금 부과 대상사업이 시행되는 지역에서 발생하는 개발이익을 '개발이익 환수에 관한 법률'에 정한 바에 따라 개발부담금(개발이익의 20~25%)으로 징수하여야 한다.(1990년부터 시행)

 

ⓒ 재건축부담금: 국토교통부장관은 재건축사업에서 발생되는 재건축초과이익을 '재건축초과이익 환수에 관한 법률'에서 정하는 바에 의하여 재건축부담금으로 징수하여야 한다.(2006년 시행)

☞ 개발손실보상제: 개발손실이라 함은 토지이용계획의 결정이나 변경 등으로 인해 종래의 용도 또는 밀도규제가 강화됨으로 인해 발생한 손실을 말한다. 예컨대 토지이용계획에따라 토지이용을 규제하게 되면, 종래 허용되던 건축물의 용도가 제한되거나 규모가 축소됨에 따라 불가항력적으로 토지재산의 가치가 하락하게 되는데, 이를 토지이용규제 따른 손실이라고 한다. 대표적인 개발손실보상제도로는 토지매수청구권제도가 있다.

 

3) 처분권의 제한

공익사업에 필요한 용지를 확보하기 위한 토지수용(공용수용)이 대표적이며, 그 외에 선매제에 의한 제한 등이 있다. 퇴선매란 토지거래허가구역 내에서 토지거래계약의 허가신청이 있을 때 공익목적을 위하여 사적 거래에 우선 하여 국가, 지방자치단데, 찬국토지주택공사 등이 그 토지를 매수할 수 있는 제도다.

《부동산거래신고법 제15조(선매) ① 시장, 군수 또는 구청장은 제11조제1항에 따른 토지거래계약에 관한 허가신처잉 있는 경우 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지에 대하여 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사, 그 밖에 대통령령으로 정하는 공공기관 또는 공공단체가 그 매수를 원하는 경우에는 이들 중에서 해당 토지를 매수할 자[이하 "선매자"라 한다]를 지정하여 그 토지를 협의 매수하게 할 수 있다.

1. 공익사업용 토지

2. 제11조제1항에 따른 토지거래계약허가를 받아 취득한 토지를 그 이용 목적대로 이용하고 있지 아니한 토지

②시장, 군수 또는 구청장은 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지에 대하여 토지거래계약 허가신청이 있는 경우세는 그 신청이 있는 날부터 1개월 이내에 선매자를 지정하여 토지 소유자에게 알려야 하며, 선매자는 지정 통지를 받은 날부터 1개월 이내에 그 토지 소유자와 대통령령으로 정하는 바에 따라 선매협의를 끝내야 한다.

③선매자가 제1항과 제2항에 따라 토지를 매수할 때의 가격은 '부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률'에 따라 감정평가법인등이 감정평가한 감정가격을 기준으로 하되, 토지거래계약 허가신청서에 적힌 가격이 감정가격보다 낮은 경우에는 허가신청서에 적힌 가격으로 할 수 있다.

④ 시장, 군수 또는 구청장은 제2항에 따른 선매협의가 이루어지지 아니한 경우에는 지체 없이 허가 또는 불허가의 여부를 결정하여 통보하여야 한다.

 

제16조(불허가처분 토지에 관한 매수 청구) ① 제11조제1항에 따른 허가신처엥 대하여 불허가처분을 받은 자는 그 통지를 받은 날부터 1개월 이내에 시장, 군수 또는 구청장에게 해당 토지에 관한 권리의 매수를 청구할 수 있다.

②제1항에 따른 매수 청구를 받은 시장, 군수 또는 구청장은 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사, 그 밖에대통령령으로 정하는 공공기관 또는 공공단체 중에서 매수할 자를 지정하여, 매수할 자로 하여금 예산의 범위에서 공시지가를 기준으로 하여 해당 토지를 매수하게 하여야 한다. 다만, 토지거래계약 허가신청서에 적힌 가격이 공시지가보다 낮은 경우에는 허가신청서에 적힌 가격으로 매수할 수 있다.》

 

(2) 토지이용규제

(a) 의의

• 개별적 토지이용행위를 사회적으로 바람직한 방향으로 유도하기 위해 법률적, 행정적 수단을 동원하는 것이다.
• 토지이용규제수단으로 용도지역지구제, 건축규제, 인허가제 등이 있다.
• 구체적 예시: 최저주거기준의 설정(주택법), 개발부담금제(개발이이환수법), 개발행위허가제(국토계획법), 지정지역(투기지역)의 지정(소득세법), 투기과열지구의 지정(주택법), 표준주택가격의 공시(공시법)
• 토지이용규제는 토지이용에 수반되는 부(-)의 외부효과를 제거 또는 감소시키려는 데 목적이 있다.

(b) 규제정책

ⓐ 토지거래허가제: 국토계획의 원활한 수립 및 집행, 합리적 토지이용 등을 위하여투기성행 및 지가급등 또는 그러한 우려가 있는 지역을 허가구역으로 지정하여 투기를 방지하는 제도이다. 토지거래허가구역은 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역을 대상으로 한다.

《부동산거래신고법 제10조(토지거래허가구역의 지정) ① 국토교통부장관 또는 시도지사는 국토의 이용 및 관리에 관한 계획의 원활한 수립과 집행, 합리적인토지 이용 등을 위하여 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과그러한 우려가 있는 지역으로써 대통령령으로 정하는 지역에 대해서는 다음 각 호의 구분에 따라 5년 이내의 기간을 정하여 제11조제1항에 따른 토지거랙켸약에 관한 허가구역(이하 '허가구역'이라 한다)으로 지정할 수 있다. 이 경우 국토교통부장관 또는 시도지사는 대통령령으로 정하는 바에 따라 허가대상자(외국인등을 포함한다. 이하 이 조에서 같다), 허가대상 용도와 지목 등을 특정하여 허가구역을 지정할 수 있다.

 

1. 허가구역이 둘  이상의 시도의 관할 구역에 걸쳐 있는 경우: 국토교통부장관이 지정

2. 허가구역이동일한 시도 안의 일부지역인 경우: 시도지사가 지정. 다만, 국가가 시행하는 개발사업 등에 따라 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역 등 대통령령으로 정하는 경우에는 국토교통부장관이 지정할 수 있다.

② 국토교통부장과 또는 시도지사는 제1항에 따라 허가구역을 지정하려면 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제106조에 따른 중앙도시계획위원회(이하 "시도도시계획위원회"라 한다)의 심의를 거쳐야 한다. 다만, 지정기간이 끝나는 허가구역을 계속하여 다시 허가구역으로 지정하려면 중앙도시계획위원회 또는 시도도시계획위원회의 심의 전에 미리 시도지사(국토교통부장관이 허가구역을 지정하는 경우만 해당한다) 및 시장, 군수 또는 구청장의 의견을 들어야 한다.

③ 국토교통부장관 또는 시도지사는 제1항에 따라 허가구역으로 지정한 때에는 지체 없이 허가대상자, 허가 대상 용도와 지목 등 대통령령으로 정하는 사항을 공고하고, 그 공고 내용을 구토교통부장관은 시도지사를 거쳐 시장, 군수 또는 구청장에게 통지하고, 시도지사는 국토교통부장관, 시장, 군수 또는 구청장에게 통지하여야 한다.

④ 제3항에 따라 통지를 받은 시장, 군수 또는 구청장은 지체 없이 그 공고 ㄴ용을 그 허가구역을 관할하는 등기소의 장에게 통지하여야 하며, 지체 어벗이 그 사실을  7일이 상 공고하고, 그 공고 내용을 15일간 일반이 열람할 수 있도록 하여야 한다.

⑤ 허가구역의 지정은 제3항에 따라 허가구역의 지정을 공고한 날붙터 5일 후에 그 효력이 발생한다.

⑥ 국토교통부장관 또는 시도지사는 허가구역의 지정 사유가 없어졌다고 인정되거나 관계 시도지사, 시장, 군수 또는 구청장으로부터 받은 허가구역의 지정 해제 또는 축소 요청이 이유 있다고 인정되면 지체 없이 허가구역의 지정을 해제하거나 지정된 허가구역의 일부를 축소하여야 한다. 

⑦ 제6항에 따른 해제 또는 축소의 경우에는 제2항 본문, 제3항 및 제4항을 준용한다.

제11조(허가구역 ㄴ 토지거래에 대한 허가) ① 허가구역에 있는 토지에 관한 소유권, 지상권(소유권, 지상권의 취득을 목적으로 하는 권리를 포함한다.)을 이전하거나 설정(대가를 받고 이전하거나 설정하는 경우만 해당한다)하는 계약(예약을 포함한다. 이하 "토지거래계약"이라 한다)을 체결하려는 당사자는 공동으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장, 군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경하려는 경우에도 또한 같다.

② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항에 따른 허가가 필요하지 아니하다.

1. 경제 및 지가의 동향과 거래단위면적 등을 종합적으로 고려하여 대통령령으로 정하는 용도별 면적 이하의 토지에 대한 토지거래계약을 체결하려는 경우

2. 토지거래계약을 체결하려는 당사자 또는 그 계약의 대상이 되는 토지가 제10조제3항에 따라 공고된 사항에 해당하지 아니하는 경우

③ 제1항에 따른 허가를 받으려는 자는 그 허가신청서에 계약내용과 그 토지의 이용계획, 취득자금 조달계획 등을 적어 시장, 군수 또는 구청장에게 제출하여야 한다. 이 경우 토지이용계획, 취득자금 조달계획 등에 포함 되어야 할 사항은 구토교통부령으로 정한다. 다만, 시장 , 군수 또는 구청장에게 제출한 취득자금 조달계획이 변경된 경우에는 취득토지에 대한 등기일까지 시장, 군수 또는 구청장에게 그 변경사항을 제출할 수 있다.

④ 시장, 군수 또는 구청장은 제3항에 따른 허가신청서를 받으면 「민원 처리에 관한 법률」에 따른 처리기간에 허가 또는 불허가의 처분을 하고, 그 신청인에게 허가증을 발급하거나 불허가처분 사유를 서면으로 알려야 한다. 다만, 제15조에 따라 선매협의 절차가 진행 중인 경우에는 위의 기간 내에 그 사실을 신청인에게 알려야 한다.

⑤ 제4항에 따른 기간에 허가증의 발급 또는 불허가처분 사유의 통지가 없거나 선매협의 사실의 통지가 없는 경우에는 그 기간이 끝난 날의 다음날에 제1항에 따른 허가가 있는 것으로 본다. 이 경우 시장, 군수 또는 구청장은 지체 없이 신천인에게 허가증을 발급하여야 한다.

⑥ 제1항에 따른 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력이 발생하지 아니한다.

⑦ 제2항제1호에 따른 토지의 면적 산정방법에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.》

 

ⓑ 토지적성평가제도: 토지적성평가는 토지의 환겯ㅇ, 생태적, 물리적, 공간적 특성을 종합적으로 고려하여 개별토지가 갖는 가치를 평가함으로써 보전할 토지와 개발 가능한 토지를 체계적으로 판단할 수 있도록 계획을 입안하는 단계에서 실시하는 기초조사이다. 토지적성평가제도는 토지에 대한 개발과 보전의 경합이 발생했을 때 이를 합리적으로 조정하는 수단이다. 국토교통부장관, 시도지사, 시장 또는 군수는 제1항에 따른 기초조사의 내용에 국토교통부장관이 정하는 바에 따라 실시하는 토지의 토양, 입지, 활용가능성 등 토지의 적성에 대한 평가를 포함하여야 한다.(국계법 27-3)

ⓒ 개발제한구역의 지정: 국토교통부장관은 도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시주변의 자연환경을 보전하여 도시민의 건전한 생활환경을 확보하기 위하여 도시의 개발을 제한할 필요가 있거나 국방부장관의 요청이 있어 보안상 도시의 개발을 제한할 필요가 있다고 인정되면 개발제한구역의 지정 또는 변경할 수 있다.(38-1) 개발제한구역의 지정은 개발가능토지의 감소로 인해 주변지역의 지가와 주택가격의 상승을 유발시킬 우려가 있다.

ⓓ지정지역(투기지역): 기획재정부장관은 해당 지역의 부동산 가격 상승률이 전국 소비자물가 상승률보다 높은 지역으로서 전국 부동산 가격 상승류ㅜㄹ 등을 고려할 때 그 지역의 부동산 가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 기준 및 방법에 따라 그 지역을 지정지역으로 지정할 수 있다.(소득세법 104의2)

ⓔ 투기과열지구의 지정: 국토교통부장관 또는 시,도지사는 주택가격의 안정을 위하여 필요한 경우에는 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 일정한 지역을 투기과열지구로 지정하거나 이를 해제할 수 있다. 이 경우 투기과열지구의 지정은 그 지정 목적을 달성할 수 있는 최소한의 범위로 한다(주택법63-1). 제1항에 따른 투기과열지구는 해당 지역의 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로서 그 지역의 청약경쟁률, 주택가격, 주택보급률 및 주택공급계획 등과 지역 주택시장 여건 등을 고려하였을 때 주택에 대한 투기가 성행하고 있거나 성행할 우려가 있는 지역 중 국토교통부령으로 정하는 기준을 충족하는 곳이어야 한다.(63-2) 

 

3) 공간계획

(a) "도시군계획"이란 특별시, 광역시, 특별자치시, 특별자치도, 시 또는 군(광역시의 관할 구역에 있는 군은 제외한다)의 관할 구역에 대하여 수립하는 공간구조와 발전방향에 대한 계획으로서 도시군기본계획과 도시군관리계획으로 구분한다.

(b) "도시군기본계획"이란 특별시, 광역시, 특별자치시, 특별자치도,시 또는 군의 관할 구역에 대하여 기본적인 공간구조와 장기발전방향을 제시하는 종합계획으로서 도시군관리계획 수립의 지침이 되는 계획을 말한다.

(c) "도시군관리계획"이란 특별시, 광역시,특별자치시,특별자치도,시 또는 군의 개발, 정비 및 보전을 위하여 수립하는  토지 이용, 교통, 환경, 경관, 안전, 산업, 정보통신, 보건, 복지, 안보, 문화 등에  관한 계획을 말한다.

 

(3) 토지개발정책

토지개발은 토지의 효용르 극대화하기 위해 형질변경응ㄹ 통해 토지의 용도를 전환하는 것을 말한다.

공영개발은 정부가 비효율성은 감소시키고 편익의 최종적인 분배를 더욱 공평하게 하려는 의도에서 시작하는 것으로서 전면매수, 전면개발,전면분양(혹은 임대)방식을 취한다.

토지구획정리사업은 미개발 토지를 토지이용계획에 따라 구획정리하고 기반시설을 갖춤으로써 이용가치가 높은 토지로 전환시키는 제도다. 공공시설을 확보하고 시가지를 개발하는 방식으로 도시재정이 충분하지 못한 상황에서 도시의 자연발생적 성장으로 인한 시가지의 무질서한 확산을 방지하고 새로이 형성되는 시가지의 공공용지 사전확보 등ㅇ르 목적응로 시행되었다.

 

(4) 토지정보관리정책

권리정보의 관리를 위해 부동산등기제도(부동산등기법), 부동산등기의무제(부동산등기특별조치법), 부동산실명제(부동산실권리자명의등기에 관한 법률, 약칭: 부동산실명법) 등이 시행되고 있으며, 가격정보의 관리를 위해 지가공시제도(부동산공시법), 주택가격 공시제도(부동산공시법), 지가동향조사(부동산거래신고법) 등이 시행되고 있다. 또한 거래정보의 관리를 위해 부동산매매계약 체결 시 실거래가 신고제(부동산거래신고법3-1), 검인계약서제, 주택거래신고제, 해외부동산 취득신고제 등이 시행되고 있다.

《부동산거래신고법 제3조(부동산 거래의 신고) ① 거래당사자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 계약을 체결한 경우 그 실제 거래가격 등 대통령령으로 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 30일 이내에 그 권리의 대상인 부동산등(권리에 관한 계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산을 말한다)의 소재지를 관할하는 시장(구가 설치되지 아니한 시의 시장 및 특별자치시장과 특별자치도 행정시의 시장을 말한다), 군수 또는 구청장(이하 "신고관청"이라 한다)에게 공동으로 신고하여야 한다. 다만, 거래당사자 중 일방이 국가, 지방자치단체, 대통령령으로 정하는 자의 경우(이하 "국가등"이라 한다)에는 국가등이 신고를 하여야 한다.

1. 부동산의 매매계약

2. 「택지개발촉진법」, 「주택법」등 대통령령으로 정하는 법률에 따른 부동산에 대한 공급계약

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지위의 매매계약

가. 제2호에 따른 계약을 통하여 부동산을 공급받는 자로 선정된 지위

나. 「도시 및 주거환경정비법」제74조에 따른 관리처분계획의 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」제29조에 따른 사업시행계획인가로 취득한 입주자로 선정된 지위

② 제1항에도 불구하고 거래당사자 중 일방이 신고를 거부하는 경우에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 단독으로 신고할 수 있다.

③ 「공인중개사법」제2조제4호에 따른 개업공인중개사(이하 "개업공인중개사"라 한다)가 같은 법 제26조제1항에 따라 거래계약서를 작성, 교부한 경우에는 제1항에도 불구하고 해당 개업공인중개사가 같은 항에 따른 신고를 하여야 한다. 이 경우 공동으로 중개를 한 경우에는 해당 개업공인중개사가 공동으로 신고하여야 한다.

④ 제3항에도 불구하고 개업공인중개사 중 일방이 신고를 거부한 경우에는 제2항을 준용한다.

⑤ 제1항부터 제4항까지에 따라 신고를 받은 신고관청은 그 신고 내용을 확인한 후 신고인에게 신고필증을 지체 없이 발급하여야 한다.

⑥ 부동산등의 매수인은 신고인이 제5항에 따른 신고필증을 발급받은 때에 「부동산등기 특별조치법」제3조제1항에 따른 검인을 받은 것으로 본다.

⑦ 제1항부터 제6항까지에 다른 신고의 절차와 그 밖에 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다.

 

(5) 토지비축정책

1) 토지은행제도 또는 토지비축제도(공공토지의 비축에 관한 법률)

• 정부가 토지를 매입한 후 보유하고 있다가 적절한 때에 이를 매각하거나 공공용으로 사용하는 제도를 말한다. 토지비축제도는 정부가 직접적으로 부동산시장에 개입하는 정책수단이다.
• 공공토지비축제도는 공익사업용지의 원활한 공급과 토지시장의 안정에 기여하는 것을 목적으로 한다.
• 토지비축제도의 필요성은 토지의 공적 기능이 확대됨에 따라 커질 수 있다.
• 토지은행제도는 정부 등이 사전에 토지를 비축하여 토지시장의 안정과 공공사업 등을 원활하게 추진하기 위한 공정 개입수단이다.
• 토지비축제도는 사적 토지소유의 편중현상으로 인해 발생 가능한 토지보상비 등의 고비용 문제를 완화시킬 수 있다.

2) 토지거래허가제와 관련하여 인정된 선매제도나 매수청구제에 의해 매입한 토지 또는 재산권규제에 대한 보상의 대체수단으로서 매수청구권 행사에 의해 매입한 토지 등도 비축토지로 활용할 수 있다. 

3) 운영기관

• 토지비축에 관한 정책의 효율적 운영을 위하여 국토교통부장관을 위원장으로 하고 관계부처 차관과 민간위원들이 참여하는 공공토지비축심의위원회를 설치 운영한다.
• 정부는 토지비축정책을 집행하기 위하여 토지은행을 설치하고 한국토지주택공사를 토지비축전문기관으로 활용하여 운영한다. '공공토지의 비축에 관한 법령'상 비축토지는 한국토지주택공사에서 직접 관리하기 때문에 관리의 효율성을 기대할 수 있다.(법21)
• 정보의 통제, 감독이 가능하도록 한국토지주택공사 고유계정과 구분되는 계정으로서 한국토지주택공사에 토지은행계정을 둔다(9-1)

 

3. 용도지역, 지구제(국토의 계획 및 이요에 관한 법률)

(1) 의의

• 용도지역, 지구제는 토지이용계획에서 토지의 기능을 계획에 부합되는 방향으로 유도하기 위하여 마련한 법적, 행정적 장치라 할 수 있다.
• 용도지역, 지구제는 토지의 이용목적 및 입지특성에 따라 적합한 용도를 부여함을써 국토이용질서의 확립과 토지의 효율적, 합리적 이용을 도모하며, 토지이용에 수반되는 부(-)의 외부효과(또는 사회적 후생손실)를 제거하거나 완화시키는데 있다.
• '용도지역"이란 토지의 이용 및 건묵물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적, 효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시, 군관리계획으로 결정하는 지역을 말한다.
• "용도지구"란 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등에 대한 용도지역의 제한을 강화하거나 완화하여 적용함으로써 용도지역의 기능을 증진시키고 경과, 안전 등을 도모하기 위하여 도시, 군관리계획으로 결정하는 지역을 말한다.

(2) 국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 용도지역, 지구

• 지역과 지구별로 건축물의 용도, 종류 및 규모 등을 제한하고 있다.
• 용도지역과 용도지구를 중첩해서 지정할 수 있다. 반면 용도지역은 중첩해서 지정할 수 없고, 용도지구는 중첩할 수 있다.

1) 용도지역: '국토의 계획 및 이용에 관한 법령'상 국토는 토지의 이용 실태 및 특성 등을 고려하여 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역과 같은 용도지역으로 구분한다.

(a) 도시지역

ⓐ 주거지역(법30-1-1호)

《가. 전용주거지역: 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역

가-1. 제1종전용주거지역: 단독주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역

가-2. 제2종전용주거지역: 공동주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역

나. 일반주거지역: 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역

나-1. 제1종일반주거지역: 저층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역

나-2. 제2종일반주거지역: 중층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역

나-3. 제3종일반주거지역: 중고층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역

다. 준주거지역: 주거기능을 위주로 이를 지원하는 일부 상업기능 및 업무기능을 보완하기 위하여 필요한 지역》

 

ⓑ 상업지역

ⓒ 공업지역

ⓓ 녹지지역

 

(b) 관리지역: 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역

(c) 농림지역

(d) 자연환경보전지역

《국토계획법 제6조(국토의 용도 구분) 국토는 토지의 이용실태 및 특성, 장래의 토지 이용 방향, 지역 간 균형발전 등을 고려하여 다음과 같은 용도지역으로 구분한다.

1. 도시지역: 인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되어 그 지역에 대하여 체계적인 개발, 정비, 관리, 보전 등이 필요한 지역

2. 관리지역: 도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위하여 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하거나 농림업의 진흥, 자연환경 또는 산림의 보전을 위하여 농림지역 또는 자연환경보전지역에 준하여 관리할 필요가 있는 지역

3. 농림지역: 도시지역에 속사지 아니하는 '농지법'에 따른 농업진흥지역 또는 '산지관리법'에 따른 보전산지 등으로서 농림업을 진흥시키고 산림을 보전하기 위하여 필요한 지역

4. 자연환경보전지역: 자연환경, 수자원, 해안, 생태계, 상수원 및 「국가유산기본법」제3조에 따른 국가유산의 보전과 수산자원의 보호, 육성 등을 위하여 필요한 지역》

 

2) 용도지구

(a) 경관지구: 자연경관지구, 수변경관지구, 시가지경관지구

(b) 미관지구: 중심지미관지구, 역사문화미관지구, 일반미관지구

(c) 고도지구: 최고고도지구, 최저고도지구

(d) 방화지구

(e) 방재지구

(f) 보존지구: 역사문화환경보존지구, 중요시설물보존지구, 생태계보존지구

(g) 시설보호지구: 학교시설보호지구, 공용시설보호지구, 항만시설보호지구, 공항시설보호지구

(h) 취락지구: 자연취락지구, 집단취락지구

(i) 개발진흥지구: 주거개발진흥지구, 산업유통개발진흥지구, 관광휴양개발진흥지구, 복합개발진흥지구, 특정개발진흥지구

(j) 특정용도제한지구

※ 지구단위계획이란 도시군계획 수립 대상지역의 일부에 대하여 토지 이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하며, 그 지역을 체계적, 계획적으로 관리하기 위하여 수립하는 도시군관리계획을 말한다.

 

(3) 용도지역 지정(공업지와 주거지의 혼재지역 → 전용주거지역 지정)의 효과

1) 단기효과: 투자자의 입장에서는 어울리지 않는 토지이용 때문에 주택의 가치가 하락할 위험이 감소하였기 때문에 주택에 대한 수요가 증가하고 가격은 상승한다.

2) 장기효과: 가격상승으로 인해 발생하는 초과이윤은 다른 공급자들이 주택시장에 진입하도록 유인하는 요소가 되므로 장기적으로 신규공급이 증가하게 된다. 장기적인 공급증가로 주택의 가치는 다시 하락하게 되는데, 만일 주택산업이 비용일정산업이라면 장기적인 주택의 가격은 원래의 주택가격수준으로 하락한다.

3) 사전적 독점의 문제: 특정지역만 독점적 지위(장기적으로 공급이 불가능)를 부여하게 되면 기존소유자는 초과이윤을 획득하게 되는데 이를 사전적 독점이라 하며 이는 사후적 독점과 달리 시장실패의 원인이 된다.

 

(4) 지역지구제의 문제점과 보완책

1) 지역지구제의 문제점

• 지역지구제는 지가가 상승하는 방향으로 용도지역지 지정되는 지역과 그 반대가 되는 지역 간 형평성의 문제를 야기시킨다. 용도지역, 지구제는 토지이용을 제한하여 지역에 따라 지가의 상승 또는 하락을 야기할 수도 있다.
• 지역지구제가 잘못 지정되거나 주변 여건의 변화에 능동적으로 대처하지 못하는 경우에는 사회적으로 바람직한 토지이용이 저해된다.
• 계획을 수립하고 집행하는 사이에 시차가 발생하므로 상황의 변화에 따른 빠른 대처가 어렵고 전국적으로 획일적인지역지구제를 지정하면 지역의 특성이 제대로 반영되지 못한다.

2) 지역지구제의 보완책

(a) 성과주의 용도지역지구제: 특정지역에서 공해물질 등르 발생시키는 업종의 총량을 규제하는 방식.

계획 단위개발: 단지전체의 밀도와 기반시설 여건을 확인하고 개발을 허용하는 방식

(b) 재정적 지역지구제: 기반시설 등의 기부채납을 전제로 민간개발을 허용하는 방식

(c) 개발권 양도제: 문화재나 농지보호를 위해 과도한 제한을 한 경우 이전가능개발권을 부과하여 보상에 대처하는 방식

 

 

3) 시장기구(유인)를 통한 외부효과의 해결방안(코오즈 정리)

• 외부불경제로 인해 손해를 보는 제3자에게 환경에 대한 재산권을 부여하면 오염행위자가 마음대로 외부불경제를 유발하는 행위를 할 수 없고 이미 유발한 외부효과에 대해서는 책임을 져야 한다.
• 미국의 경제학자인 코오즈는 이와 같이 불분명한 환경사용재산권을 분명하게 해준다면 정부가 개입하지 않고서도 시장기구가 스스로 외부효과의 문제를 해결할 수 있다고 주장하였는데 이것을 코오즈정리라고 한다.

 

제3절 주택정책

1. 주택정책의 개요

​

(1) 의의

주택정책이란 주택의 양적 부족과 질적 저하의 문제로 인해 발생하는 주택문제를 완화하고 주거기능을 제대로 발휘할 수 있도록 하는 정부의 정책을 말한다. 주택정책은 주거안정을 보장해준다는 측면에서 복지기능도 수행한다.

 

(2) 정부가 주택시장에 개입하는 이유

• 주거복지의 측면에서 최소한의 질적 수준을 갖춘 주택이 부족하기 때문이다.
• 주택시장에는 시장실패의 용인 있기 때문이다. 
• 주택시장에서 단기적으로 수요에 비;해 공급이 부족하여 시장실패가 발생할 경우, 이는 정부의 주택시장에 대한 개입의 근거가 된다.
• 개별주택의 불량화는 주변 지역사회엥 사회적 비용을 초래하기 때문이다.
• 지역별로 주택보급율에 편차가 있기 때문이다.
• 주택시장은 시장으로의 진입과 퇴거가 자유롭지 못하기 때문에 시장기구가 효율적으로 작동하기가 어렵다.
• 주택의 공급규모 커지면, 규모의 경제로 인해 샹산단가가 낮아져 건설비용을 절감할 수 있다.

(3) 주택정책의 목표

• 우리나라는 주거에 대한 권리를 인정하고 있다. 국민은 관계 법령 및 조례로 정하는 바에 따라 물리적, 사회적 위험으로부터 벗어나 쾌적하고 안정적인 주거환경에서 인간다운 주거생활을 할 권리를 갖는다(주거기본법2)
• 국토교통부장관은 국민이 쾌적하고 살기 좋은 생활을 하기 위하여 필요한 최저주거기준을 설정, 공고하여야 한다. 국가 또는 지방자치단체는 최저주거기준에 미달되는 가구에 대하여 우선적으로 주택을 공급하거나 국민주택기금을 지원하는 등 혜택을 줄 수 있다.
• 주택정책의 목표는 시장개입에 대한 시장참여자의 저항, 정부의 과다한 재정부담 및 대책의 일관성결여 때문에 달성학 쉽지 않다.

《주거기본법 제17조(최저주거기준의 설정) ① 국토교통부장관은 국민이 쾌적하고 살기 좋은 생활을 하기 위하여 필요한 최소한의 주거수준에 관한 지표로서 최저주거기준을 성정, 공고하여야 한다.

② 제1항에 따라 국토교통부장관이 최저주거기준을 설정, 공고하려는 경우에는 미리 관계 중앙행정기관의 장과 협의한 후 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐야 한다. 공고된 최저주거기준을 변경하려는 경우에도 또한 같다.

③ 최저주거기준에는 주거면적, 용도별 방의 개수, 주택의 구조, 설비, 성능 및 환경요소 등 대통령령으로 정하는 사항이 포함되어야 하며, 사회적, 경제적인 여건의 변화에 따라 그 적정성이 유지되어야 한다.

제18조(최저주거기준 미달 가구에 대한 우선 지원 등) ① 국가 및 지방자치단체는 최저주거기준에 미달되는 가구에게 우선적으로 주택을 공급하거나 개량 자금을 지원할 수 있다.

② 국가 및 지방자치단체가 주거정책을 수립, 시행하거나 사업주체가 주택건설사업을 시행하는 경우에는 최저주거기준에 미달되는 가구를 줄이기 위하여 노력하여야 한다.

③ 국토교통부장관 및 지방자치단체의 장은 주택의 건설과 관련된 인가, 허가 등을 할 때 그 건설사업의 내용이 최저주거기준에 미달되는 경우에는 그 기준에 맞게 사업계획승인신청서를 보완할 것을 지시하는 등 필요한 조치를 하여야 한다. 다만, 도심 지역에 건설되는 1인 가구 등을 위한 소형주택 등 대통령령으로 정하는 주택에 대해서는 그러하지 아니하다.

④ 국토교통부장관 및 지방자치단체의 장은 최저주거기준에 미달되는 가구가 밀집한 지역에 우선적으로 임대주택을 건설하거나 '도시 및 주거환경정비법'에서 정하는 바에 따라 우선적으로 정비사업을 시행할 수 있도록 하기 위하여 필요한 조치를 할 수 있다.》

 

(4) 주택정책의 내용

1) 개요

• 현재 주택정책의 관련 부처는 국토교통부 외에 기획재정부, 행정안전부 등 다양하다.
• 주택정책의 내용은 크게 (i) 투기수요를 근절하고 가격안정을 위한 정책, (ii) 실수요자 보호, 서민의 주택부담 경감을 위한 정책, (iii) 주택 공급정책으로 나눌 수 있다.

2) 투기수요 근절 등 주택 수요 관리 정책

(a) 투기과열지역 및 조정대상지역지정

☞ 법인 외의 자가 실제 거래가격이  6억원 이상인 주택을 매수하거나 투기과열지국 도는 조정대상지역에 소재하는 주택을 매수하는 경우에는 (i) 취득자금의 조달계획 및 지급방식(투기과열지구 내의 주택거래 경우에는 증명서류를 첨부), (ii) 매수자 본인이 입주할지 여부, 입주예정시기 등 주택이용계획을 부동산거래 신고시 함께 신고해야 한다(부동산거래신고법 3-1)

따라서 주택취득 시 자금조달계획서의 제출을 요구하는 것은 주택취득을 제한하는 방법이라 볼 수 있다.

(b) 대출규제 등 금융대책

(c) 종합부동산세 양도세 등 다주택자 세금강화

(d) 분양가 상한제

3) 실수요자 보소, 서민 부담경감 관련정책

(a) 청약제도를 무주택 실수요자 중심으로 개편

(b) 청년 전월세 자금지원 등 금융지원

(c) 생애최초 주택에 대한 취득세 감면 등 세금부담경감

(d) 생애주기별 소득수준별 맞춤형대책

(e) 임대차 계약갱신청구권과 전월세상한제 등 세입자 보호 대책

 

4) 주택 공급정책

• 공급정책은 주택의 양적 부족을 해결하기 위해 주택수요가 있는 지역에 공적 주체가 주택시장에 직, 간접적으로 개입하는 것이다.
• 공공임대주택의 건설, 공급은 정부가 부동산시장에 직접적으로 개입하는 방법이고, 임대료규제, 보조, 금융규제 지원정책은 간접적으로 개입하는 방법이다.
• 주택마련 또는 리모델링하기 위해 결성하는 주택조합에는 주택법령상 지역주택조합, 직장주택조합, 리모델링주택조합이 있다.

2. 공공주택사업('공공주택특별법')

​

(1) 공공주택

• 공공주택이란 사업시행자가 국가 또는 지방자치단체의 재정이나 국민주택기금을 지원받아 건설 또는 매입하여 공급하는 임대주택이나 국민주택규모 이하의 분양주택을 말한다.(법2-1)
• 공공주택은 저소득층의 주거안정 및 주거수준 향상을 도모하고 무주택자의 주택마련을 촉진하여 국민의 쾌적한 주거생활에 이바지하기 위한 정책수단이다.

(2) 공공주택사업

1) 공공주택지구: 주거, 산업, 교육, 문화시설 등이 복합적으로 어우러져 살기 좋은 정주환경을 갖추도록 하여 공공주택이 전체주택 중 100분의 50 이상이 되고, 국토교통부장관이 지정, 고시하는 지구를 말한다.

2) 공공주택사업의 종류(법2-3)

(a) 공공주택지구조성사업: 공공주택지구를 조성하는 사업

(b) 공공주택건설사업: 공공주택을 건설하는 사업

(c) 공공주택매입사업: 주택을 매입하거나 인수하여 공공주택으로 공급하는 사업

(d) 공공주택관리사업: 공공주택을 운영, 관리하는 사업

《제6조(공공주택지구의 지정 등) ① 국토교통부장관은 공공주택지구조성사업(이하 "지구조성사업"이라 한다)을 추진하기 위하여 필요한 지역을 공공주택지구(이하 "주택지구"라 한다)로 지정하거나 지정된 주택지구를 변경 또는 해제할 수 있다.

② 제4조에 따른 공공주택사업자는 국토교통부장관에게 주택지구의 지정을 제안할 수 있으며, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 주택지구의 변경 또는 해제를 제안할 수 있다.

1. 주택지구의 경계선이 하나의 필지를 관통하는 경우

2. 주택지구의 지정으로 주택지구 밖의 토지나 건축물의 출입이 제한되거나 사용 가치가 감소하는 경우

3. 주택지구의 변경으로 기반시설의 설치비용이 감소하는 경우

3의 2. 주택지구의 변경으로 인하여 공공주택사업을 계속 추진할 필요성이 없어지거나 추진하는 것이 현저히 곤란한 경우

4. 그 밖에 토지 이요의 합리화를 위하여 필요한 경우

③ 국토교통부장관은 주택지구를 지정하거나 지정된 주택지구를 변경하려면 '국토의 계획 및 이요에 관한 법률' 제106조에 따른 중앙도시계획위원회의 심의를 거쳐야 하며, 이 경우 같은 법 제8조 및 제9조는 적용하지 아니한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우에는 그러하지 아니하다.

④ 제3항에 따라 중앙도시계획위원회가 심의를 하는 경우에는 60일 이내에 심의를 완료하여야 하며 같은 기간 내에 심의를 완료하지 아니한 경우에는 심의한 것으로 본다.

⑤ 국토교통부장관이 제1항에 따라 주택지구를 지정, 변경, 해제하거나 공공주택하업자가 제2항에 따라 주택지구의 지정, 변경, 해제를 제안하려는 경우, 국토교통부장관 및 공공주택사업자는 해당 지역의 주택수요, 지역여건 등을 종합적으로 검토하여야 한다. 이 경우 국토교통부장관 및 공공주택사업자는 주택지구의 지정, 변경, 해제 및 그 제안에 대하여 관계 중앙행정기관의 장, 관할 지방자치단체의 장, 지방공사 등 관계기관과 사전 협의할 수 있다.

⑥ 제2항에 따른 지정, 변경 도는 해제의 제안에 필요한 사항은 대통령령을 정한다.

제33조(공공주택통합심의위원회의 설치 등) ① 도시계획, 건축, 환경, 교통, 재해 등 지구계획 승인과 관련된 다음 각 호의 사항을 검토 및 심의하기 위하여 국토교통부에 공공주택통합심의위원회를 둔다.

1. 「건축법」에 따른 건축물의 건축 및 특별건축구역의 지정 등에 관한 사항

1의2. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시, 군관리계획 관련 사항

2. 「대도시권 광역교통관리에 관한 특별법」에 따른 광역교통개선대책

3. 「도시교통정비 촉진법」에 따른 교통영향평가서

4. 「산지관리법」에 따라 해당 주택지구에 속한 산지의 이용계획

5. 「에너지이용 합리화법」에 따른 에너지사용계획

6. 「자연재해대책법」에 따른 재해영향평가 등

7. 「학교보건법」에 따른 교육환경에 대한 평가

8. 「철도의 건설 및 철도시설 유지관리에 관한 법률」에 따른 철도건설사업

9. 그 밖에 국토교통부장관이 필요하다고 인정하여 통합심의위원회에 부치는 사항

② 이 법에서 국토교통부장관의 권한에 속하는 사항 중 제53조제1항에 따라 시도지사에게 위임된 사항과 관련하여 통합심의위원회 심의 대상에 해당되는 사항과 제40조의8에 따른 도심 공공주택 복합사업계획의 승인과 관련하여 제1항 각 호의 사항을 검토 및 심의하기 위하여 시, 도에 시,도공공주택통합심의위원회를 둘 수 있다. 이 경우 시,도공공주택통합심의위원회의 구성, 운영 및 심의절차 등은 제3항부터 제8항까지 및 제34조를 준용한다.

③ 통합심의위원회는 위원장 1인 및 부위원장 1인을 포함하여 32인 이하의 위원으로 구성한다.(하략)》

 

(3) 공공임대주택 

1) 개요

• 정부나 지방자치단체가 공급하고 있는 임대주택의 유형에는 건설임대주택, 매입임대주택, 장기전세주택 등이 있다.
• 공공임대주택은 공공부문이 시장임대료보다 낮은 수준의 임대주택을 공급하는 것이다.

2) 공공임대주택의 유형

(a) 영구임대주택: 국가나 지방자치단쳉의 재정을 지원받아 최저소득 계층의 주거안정을 위하여 50년 이상 도는 영구적인 임대를 목적으로 공급하는 공공임대주택을 말한다.

(b) 국민임대주택: 국가 또는 지방자치단체의 재정 및 국민주택기금을 지원받아 30년 이상 임대할 목적으로 건설 또는 매입되는 주택을 말한다.

(c) 행복주택: 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 대학생, 사회초년생, 신혼부부 등 젊은 층의 주거안정을 목적으로 공급하는 공공임대주택을 말한다.

(c-1) 통합공공임대주택: 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 최저소득 계층, 저소득 서민, 젊은  층 및 장애인, 국가유공자 등 사회 취약계층 등의 주거안정을 목적으로 공급하는 공공임대주택

(d) 장기전세주택: 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 전세계약의 방식으로 공급하는 공공임대주택을 말한다.

(e) 분양전환공공임대주택: 일정 기간 임대 후 분양전환할 목적으로 공급하는 공공임대주택을 말한다.

(f) 기존주택매입임대주택: 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 기존주택을 매입하여 국민기초 생활보장법에 따른 수급자 등 저소득층과 청년 및 신혼부부등에게 공급하는 공공임대주택을 말한다.

• 저소득층의 주거와 사회복지서비스를 연계시켜 서민주거안정과 자활을 유도하기 위해 다가구주택 매입임대주택사업을 시행하고 있다. 다가구주택 매입임대주택 사업이란 도심내 저소득층이 현 생화권에서 현재의 수입으로 거주할 수 있도록 기존의 다다구주택 등을 매입하여 저렴하게 임대하는 것을 말한다.

(g) 기존주택전세임대주택: 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 기존주택을 임차하여 국민기초생활보장법에 따른 수급자 등 저소득층과 청년 및 신혼부부 등에게 전대하는 공공임대주택을 말한다.

 

3) 공공임대주택 공급의 효과

(a) 사적시장

• 임대주택시장의 임대료가 100원이라고 할 때 정부가 공공임대주택을 80원에 공급한다.
• 단기적으로 임차인은 정부시장응로 이동하기 때문에 사적시장의 수요가 감소하고 가격이 하락한다.
• 가격이 하락하면 장기적으로 공급이 감소하고 가격은 다시 회복된다.

(b) 정부시장

• 시장논리가 적용되지 않는다. 즉, 가격은 무조건 80원에서 고정되고 균형량도 100단위로 고정이다.
• 공공임대주택 거주자들은 사적 시장과의 임대료 차액만큼 정부로부터 보조받는 것과 효과를 얻는다.
• 공공임대주택의 공급은 소득재분배 효과를 기대할 수 있다.

(c) 사회전체

• 이중가격이 형성된다. 즉 사적시장에서는 100원,정부시장에서는 80원의 가격이 형성된다.
• 단기적으로는 사적시장과 정부시장의 임차인들은 모두 혜택을 보게 된다.
• 장기적으로 사회전체의 임대주택의 공급량은 변화가 없다.(정부시장은 늘어난 100단위 만큼 사적시장에서 공급량이 감소한다.)
• 정부가 임대주택공급을 증가시켰을 때 임차수요의 임대료 탄력성이 클수록 임대료의 하락 효과가 작아질 수 있다.
• 공공임대주택 공급정ㅇ책은 입주자가 자유롭게 주거지를 선택할 수 없다는 단점이 있다.

(4) 민간임대주택

1) 임대사업자: 주택을 임대하려는 자는 시장, 군수, 구청장에게 등록을 신청할 수 있고, 다음 각 호에 따라 구분하여야 한다. 

(a) 민간건설임대주택: 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택 또는 주택건설사업자가 사용검사 때까지 분양되지 아니하여 임대하는 주택

(b) 민간매입임대주택: 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여임대하는 민간임대주택

(c) 공공지원민간임대주택: 임대사업자가 공공지원을 받아 건설 또는 매입하는 민간임대주택을 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 연 5% 임대료 인상 제한 및 임창인의 자격 제한 등을 받아 임대하는 민간임대주택

(d) 장기일반민간임대주택: 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택

(e) 단기민간임대주택: 임대사업자가 4년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택

 

2) 주택임대관리업자: 주택임대관리업이란 주택의 소유자로부터 임대관리를 위탁받아 관리하는 업을 말하며, 주택임대관리업을 하려는 자는 시장, 군수, 구청장에게 등록할 수 있다. 이 경우, 자기관리형 주택임대관리업과 위탁관리형 주택임대관리업을 구분하여 등록하여야 한다.

《민간임대주택법 제11조(주택임대관리업자의 업무 범위) ① 주택임대관리업자는 임대를 목적으로 하는 주택에 대하여 다음 각 호의 업무를 수행한다.

1. 임대차계약의 체결, 해제, 해지, 갱신 및 갱신거절 등

2. 임대료의 부과, 징수 등

3. 임차인의 입주 및 명도, 퇴거 등(「공인중개사법」제2조제3호에 따른 중개업은 제외한다.)

② 주택임대관리업자는 임대를 목적으로 하는 주택에 대하여 부수적으로 다음 각 호의 업무를 수행할 수 있다.

1. 시설물 유지, 보수, 개량 및 그 밖의 주택관리 업무

2. 그 밖에 임차인의 주거 편익으 ㄹ위하여 필요하다고 대통령령으로 정하는 업무》

 

 

​3. 임대료의 규제

​

(1) 의의

• 임대료 규제란 주택 임대인이 일정수준 이상의 임대료를 임차인에게 부담시킬 수  없도록 하는 제도다. 임대료주제정책은 정부가 시장의 균형임대료보다 낮은 가격으로 최고가격을 설정한 다음 그 가격 이하로만 거래가 가능하도록 규제하는 것을 말한다.(임대료 상한제) 예를 들면 현재 시장의 균형임대료는 100원인데 정부가 80원 이상 받지 못하도록 가격상한선을 설정하는 것이다.
• 시장임대료 이하로 임대료를 통제하며 공급이 완전 비탄력적인 한, 임대인의 소득 일부가 임차인에게 귀속되는 소득의 재분배효과가 있다.
• 임대료규제의 효과는 규제임대료를 시장의 균형임대룝다 낮게 설정할 때 그 효과가 나타난다. 만일 시장임대료보다 높은 가격으로 규제한다면 시장에서는 아무런 형향도 나타나지 않을 것이다.(초과공급도 발생하지 않는다.)

(2) 임대료규제의 효과

1) 임대인에게 미치는 효과

• 시장의 균형임대료보다 낮은 임대료 규제는 임대부동산의 공급 축소와 질적 저하를 가져올 수 있다.
• 개발업자는 신규 임대주택의 투자를 기피할 것이므로, 공급이 단기적으로는 비탄력적이지만(즉, 단기적으로 임대료규제의 효과가 나타남), 장기적으로 탄력적으로 반응한다.
• 기존의 임대주택을 가능한 한 규제를 받지 않는 다른 용도로 전환하고자 노력할 것이다. 이에 따라 임대주택의 공급량이 감소하게 된다.
• 규제임대료가 시장균형임대료보다 낮을 경우 임대인은 주택의 수리, 보수 등의 유지비를 최소화하거나 등한시 함으로써 임대주택의 질이 낮아질 수 있다.

2) 임차인에게 미치는 효과

• 수요는 늘어나는데 공급은 감소하므로 초과수요가 발생하게 된다. 이러한 초과수요는 수요의 가격탄력성 또는 공급의 가격탄력성이 클수록 그 폭이 더 커진다.
• 임차인들이 이동하지 않는 임차인 고정현상이 나타난다. 왜냐하면 일단 집을 나가면 집을 다시 구하기가 어렵기 때문이다.
• 주택임대차계약 갱신시 임대료 상승률에대한 규제는 기존 임차인들의 주거이동을 저하시킬 수 있다.
• 저소득층 임차인들의 주거환경이악화될 수 있다. 결국 장기적으로 기존 임차인에게도 실질적 손해가 발생할 수 있다.

3) 임대주택시장에 미치는 영향

• 공급량이 부족한 솽황에서는 높은 가격을 주고서라도 주택을 마련하고자 하는 임차인이 존재하므로 정부의 규제를 피하는 음성적 거래가 발생할 수 있다.
• 결국 임대료규제는 정부의 규제가격과 음성적 거래로 형성된 가격의 이중가격을 형성시킬 우려가 있다.

 

4. 임대료 보조

​

(1) 의의

1) 임대료 보조정책은 정부가 일정수준 이하의 저소득층에게 임대료의 일부를 지급하거나 일정한 한도까지 과세소득을 공제하는것 등의 정책을 말한다.

• 저소득층의 주택문제를 해결하기 위한 정부의 수요자 지원정책중의 하나이다.
• 임대료 보조정책은 저소득층의 실질소득 향상에 기여할 수 있다.
• 임대료 보조금 지급은 저소득층의 주거 여건 개선에 기여할 수 있다.
• 주거급여는 생활이 어려운 사람에게주거안정에 필요한 임차료 등을 지급하는 것을 말한다.

2) 주택보조방식은 크게 생산자에게 보조하는 방식과 소비자에게 보조하는 방식으로 나눌 수 있는데, 생산자보다는 소비자에게 보조하는 방식이 소비자의 선택의 폭을 더 넓혀주는 효과가 있다.

• 우리나라는 생산자보조방식으로 공공임대주택제도를 시행하고 있다. 생산자에게 세제, 금융상의 지원을 주는 것이다.
• 소비자보조방식으로 주거급여제도가 있다. 주택바우처(housing vooucher, 주거급여)는 임대료 보조정책의 하나로, 임대료 보조를 교환권으로 지급하는 제도를 말한다(소비자보조방식). 우리나라에서는 2015.7월 부터 전국적으로 시행되고 있다. 소득인정액이 중위소득의 43% 이하이면서 부양의무자 기준을 충족하는 가구의 경우,임차가구에 대해서는 기준임대료(지역별, 가구원수별로 산정)를 상한으로 실제 임차료를 지원하며, 자가가구의 경우 주택의 노후도를 평가하여 주택개량을 지원한다.

(2) 임대료보조의 효과

• 임대료를 보조받는 저소득층은 실질소득이 증가한 것과 같은 효과가 발생하므로 단기적으로 수요가 증가하고 가격(시장임대료)은 상승한다.
• 가격이 상승하면 기존의 임대업자느 초과이윤을 누리게 되고 이러한 초과이윤을 노리고 장기적으로 공급을 증가시킨다.(→ 장기적으로 시장임대료를 낮추게 된다)
• 저가주택의 신축공급은 어려우므로 정부에서 저가주택 거주자에대한 임대료를 보조할 경우 저가주택의 공급증가는 고가주택의 하향여과로 현실화된다.
• 소득보조방식이나 집세보조방식은 모두 종전보다 임차인의 다른 재화의 소비량을 증가시킨다.

 

5. 분양가 규제

​

(1) 규제방법

분양가규제는 신규분양주택의 분양가격을 정부가 통제하는 것이다. 신규주택의 분양가를 규제하는 방법으로는 분양가의 상한치를 규제하는 방법, 분양가를 원가와 연동시키는 방법, 채권입찰제 등이 있다.

(2) 분양가상한제

1) 개념 

• 정부는 분양가가 지나치게 높아지느것을 방지하기 위해 분양가를 일정 수준 이상 받지 못하도록 규제하고 있는데 이를 분양가상한제라고 한다.
• 시장가격 이하로 상한가격을 설정하여 주택가격을 안정시키고 실수요자(무주택자)의 내집마련 부담을 완화하기 위해 도입하였다.
• 분양가규제는 최고가격제의 일종이며, 일반적으로 부동산경기가 과열되 경우 부동산 시장을 안정화 시키기 위햇 ㅣ행한다.
• 분양가란 신규 아파트의 판매가격을 말하는데 통상 분양가에는 토지매입비, 택지조성비, 건축비, 토지공사나 건설회사의 이윤 등이 포함된다.
• 분양가상한제는 주택시장 과열기인 2007.9월에 도입되었다. 2015년 민간택지에 대해서는 폐지하고 공공택지에 한해서만 시행하였다. 2019.11월 시장과열에 대한 우려로 민간택지에 대해서도 이 제도를 다시 시행하고 있다.

《주택법 제57조(주택의 분양가격 제한 등) ① 사업주체가 제54조에 따라 일반인에게 공급하는 공동주택 중 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역에서 공급하는 주택의 경우에는 이 조에서 정하는 기준에 따라 산정된 분양가격 이하로 공급(이에 따라 공급되는 주택을 '분양가상한제 적용주택'이라 한다. 이하 같다)하여야 한다.

1. 공공택지

2. 공공택지 외의 택지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역

가. 「공공주택 특별법」에 따른 도심 공공주택 복합지구

나. 「도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법」에 따른 주거재생혁신지구

다. 주택가격 상승 우려가 있어 제58조에 따라 국토교통부장관이 「주거기본법」 제8조에 따른 주거정책심의위원회(이하 "주거정책심의위원회"라 한다)의 심의를 거쳐 지정하는 지역

② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항을 적용하지 아니한다.

1. 도시형 생활주택

2. 「경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법」 제4조에 따라 지정, 고시된 경제자유구역에서 건설, 공급하는 공동주택으로서 같은 법 제25조에 따른 경제자유구역위원회에서 외자유치 축진과 관련이 있다고 인정하여 이 조에 따른 분양가격 제한을 적용하지 아니하기로 심의, 의결한 경우

3. 「관광진흥법」제70조제1항에 따라 지정된 관광특구에서 건설, 공급하는 공동주택으로서 해당 건축물의 층수가 50층 이상이거나 높이가 150미터 이상인 경우

4. 한국토지주택공사 또는 지방공사가 다음 각 목의 정비사업의 시행자( 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제8호 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제2조제5호에 따른 사업시행자를 말한다)로 참여하는 등 대통령령으로 정하는 공공성 요건을 충족하는 경우로서 해당 사업에서 건설, 공급하는 주택

가. 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제2호에 따른 정비사업으로서 면적, 세대수 등이 대통령령으로 정하는 요건에 해당되는 사업

나. 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제2조제3호에 따른 소규모주택정비사업

4의2. 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제2호나목 후단에 따른 공공재개발사업에서 건설, 공급하는 주택

5. 「도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법」에 따른 주거재생혁신지구에서 시행하는 혁신지구재생사업 중 대통령령으로 정하는 면적 또는 세대수 이하의 사업에서 건설, 공급하는 주택

③ 제1항의 분양가격은 택지비와 건축비로 구성(토지임대부 분양주택의 경우에는 건축비만 해당한다.)되며, 구체적인 명세, 산정방식, 감정평가기관 선정방법 등은 국토교통부령으로 정한다. 이 경우 택지비는 다음 각 호에 따라 산정한 금액으로 한다.

1. 공공택지에서 주택을 공급하는 경우에는 해당 택지의 공급가격에 국토교통부령으로 정하는 택지와 관련된 비용을 가산한 금액

2. 공공택지 외의 택지에서 분양가상한제 적용주택을 공급하는 경우에는 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따라 감정평가한 가액에 국토교통부령으로 정하는 택지와 관련된 비용을 가산한 금액. 다만, 택지 매입가격이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 매입가격(대통령령으로 정하는 범위로 한정한다)에 국토교통부령으로 정하는 택지와 관련된 비용을 가산한 금액을 택지비로 볼 수 있다. 이 경우 택지비는 주택단지 전체에 동일하게 적용하여야 한다.

가. 「민사집행법」, 「국세징수법」 또는 「지방세징수법」에 따른 경매, 공매 낙찰가격

나. 국가, 지방자치단체 등 공공기관으로부터 매입한 가격

다. 그 밖에 실제 매매가격을 확인할 수 있는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우....<하략>....》 

 

2) 효과

상한가격이 시장가격보다 높은 수준에서 결정된다면 시장가격에는 아무런 영향을 미치지않는다. 그러나 상한가격이 시장가격보다 낮은 수준에서 결정된다면 가격은 상한가격으로 하락하며, 수요량은 균형거래량보다 증가할 것이다. 반면 공급량은 균형거래량보다 감소한다. 이에 따라 초과수요가 발생한단.

 

3) 장점

• 주변지역의 지가앙등을 막을 수 있다.(지가앙등이론)
• 저소득층도 저렴한 가격으로 주택을 마련할 수 있다.

4) 단점

• 분양가를 규제하면 분양가격과 시장가격의 차이가 발생하고 이러한 차익을 노리는 투기적 수요가 증가한다. 즉 분양주택에 대한 프리미엄이 형성되면 분양권을 불법으로 전매하는 등의 현상이 나타날 수 있다. 이 때문에 일정 지역의 분양가상한제 적용주택 및 그 주택의 입주자로 선정된 지위에 대하여는 전매를 제한하고 있다(주택법64-1)
• 공급자(주택건설업체)의 수익성을 악화시켜 신규주택의 공급이 줄어들고, 분양주택의 질적수준이 저하되는 결과가 나타난다.
• 전체적인 공급물량이 줄어들어 저소득층의 주택난이 더욱 심화되며 소득의 불균형을 심화시켜 형평성의 문제가 야기된다.
• 신규주택 공급량이 감소하면서 사회적 후생손실이 발생할 수 있다.
• 분양가상한제는 장기적으로 민간의 신규주택 공급을 위축시킴으로써 주택가격을 상승시킬 수 있다.
• 신규주택의 공급량이 감소하여 주택수요를 해소시키지 못하면 재고주택시장에서 재고주택의 가격이 상승한다. 이 경우 전매차익은 더욱 심해진다.
• 채권입찰제에서 채권액의 기회비용을 분양가 또는 시장가격에 전가시킬 수 있다.
• 분양가상한제를 소형주택에만 적용하면 소형주택의 공급은 위축되고 대형주택의 공급은 확대될 수 있다.

 

제4절 부동산조세정책

1. 조세의 의의

​

(1) 부동산 조세의 종류

구분		본세	부가세
취득 시	국세	인지세(계약서 작성시) 상속세(상속받은 경우) 증여세(증여받은 경우)
	지방세	취득세	농어촌특별세(국세), 지방교육세
보유시	국세	종합부동산세	농어촌특별세
	지방세	재산세	지방교육세, 지역자원시설세
처분시	국세	양도소득세 부가가치세	농어촌특별세(양도소득세가 감면되는 경우)
	지방세	지방소득세(소득분)

 

1) 헨리 조지는 토지에서 발생하늕대수입을 100% 징세할 경우, 토지세 수입만으로 재정을 충당할 수 있기 때문에 토지세 이외의 모든 조세는 철폐하자고 주장했다.

2) 재산세와 종합부동산세의 차이

• 재산세는 토지, 건축물, 주택을 과세대상으로 하고, 물건별로 시가표준액에 공정시장가액비율(토지, 건축물의 경우 70/100, 주택의 경우 60/100)을 곱하여 산정한 가액을 과세표준으로 한다.
• 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자 별로 주택의 공시가격을 합산한 금액에서 9억원을 공제한 금액에 공정시장가액비율(100분의 60)을 곱한 금액으로 한다. 다만, 1세대 1주택자에 대해서는 12억원을 공제한다.
• 토지에 대한 종합부동산세는 종합합산과세대상과 별도합산과세대상으로구분하여 과세한다. 종합합산과세대상(나대지, 잡종지 등)인 경우에는 과세대상토지의 공시가격을 합한 금액이 5억원을 초과하는 자, 별도합산과세대상(상가, 사무실 부속토지 등)인 경우에는 80억원을 초과하는 자에대해서 종합부동산세를 부과하고 있다.
• 재산세와 종합부동산세는 부동산의 보유단계에서 부과되는 조세인데 재산세는 물건별 과세인 반면, 종합부동산세는 인별 합산 과세에 해당한다.

(2) 절세와 탈세

1) 절세: 조세법을 정당하게 이용해서 조세부담을 경감(합법적, 합리적)

2) 조세회피: 조세법을 간접적으로 침해하여 조세부담을 부당히 경감하는 것으로 불법적이지는 않으나 세무조사 등에 의해 부당행위로 간주되어 세금이 추징될 수 있다.(합법적, 비합리적)

3) 탈세: 조세법을 직접적으로 침해하여 조세범으로 처벌을 받는다.(비합법적, 비합리적)

 

2. 부동산조세의 기능

​

(1) 자원배분기능

• 조세의 중립성은 조세가 시장의 자우너배분에 영향을 미치지 않아야 한다는 원칙을 의미한다.
• 부동산 조세는 부동산 자원을 재분배하는 도구로 쓰인다.
• 정부는 토지이용을 특정 방향으로 유도하기 위해 토지용도에 따라 세금을 차등 부과한다.
• 주택의 보유세 감면은 자가소유를 촉진할 수 있다.
• 취득세 감면은 부동산 거래의 활성화에 기여할 수 있다.
• 주택의 취득세율을 낮추면 주택수요가 증가할 수 있다.ㅠ
• 주택의 보유세(재산세)를 높이면 주택수요가감소하고 주태각격은 하락하게 된다.

(2) 소득재분배기능

부동산조세는 소득재분배 효과를 기대할 수 있다. 부동산세금은 정부나 지방자치단체가 필요한 재원을 조달하거나 분배의 불공평성을 개선하기 위해 부과하기도 한다.

(3) 지가안정기능

(4) 주택문제해결에 기여하는 기능

• 소형주택공급의 확대, 호화주택의 건축억제 등과 같은 주택문제해결 수단의 기능을 갖는다.
• 공공임대주택의 공급확대는 임대주택의 재산세가 임차인에게 전가되는 현상을 완화시킬 수 있다.

 

3. 조세의 전가와 귀착

​

(1) 조세의전가란 납세의무자에게 부담된 조세가 납헤의무자의 부담이 되지 않고 다른 사람에게 이전되는 것을 말한다. 예를 들어 임대주택에 재산세가 중과되면, 증가된 세금은 장기적으로임차인에게 전가될 수 있다(따라서 임대료는 상승하 것이다). 마찬가지로 양도소득세도 양도로 인해 발생하는 소득에대해 부과되는 것으로 타인에게 전가될 수 있다. 이처럼 조정과정을 거친 후 실질적인 조세부담이 각 경제주체들에게 귀속된 결과를 조세부담의 귀착이라고 한다. 조세의 저나와 귀착은 공급자와 수요자의 상대적인 탄력성에 의해 결정된다.

 

(2) 조세 부과는 수요자와 공급자 모두에게 세금을 부담하게 하나, 상대적으로 가격탄력성이 낮은 쪽이 세금을 더 많이 부담하게 된다.

1) 수요자(임차인)가 비탄력적일수록(=공급자가 탄력적일수록) 상대적으로 많은 양의 세금이 수요자에게 전가된다. 만일 수요가 완전비탄력적인 임대주택에재산세를 부과하면 임차인이 재산세를 전액 부담하게 된다.

2) 수요자(임차인)가 탄력적일수록(=공급자가 비탄력적일수록) 임차인ㄴ의 부담은 작아지고, 임대인의 부담이 커진다. 극단적으로 토지공급의 가격탄력성이 '0'인 경우, 부동산조세 부과시 토지소유자가 전부 부담하게 된다.

 

(3) 경제적 순손실

조세의 부과는 조세의전가현상뿐만 아니라 사회후생의 감소를 초래한다. 사회후생은 소비자잉여와 생산자잉여(이윤)로 측정할 수 있다.

 

 

조세가 부과되기 이전의 소비자잉여는 (A+B+C)였으나 T만큼 조세가 부담된 후에는 소비자 잉여가 A가 되어 (B+C)만큼 감소하였다. 또한 조세가 부과되기 이전의 생산자잉여는 (D+E+F)였으나 조세가 부과된 후에는 생산자잉여가 F가 되어 생산자잉여는 (D+E)만큼 감소하였다.이때 생산자잉여와 소비자잉여의 감소분 중에서 (B+D)눈 정부의 조세수입으로서 사회전체적으로보면 부의 재분배라고 볼 수 있다. 따라서 사회 전체적으로 감소된 후생은 ( C+E)이다. 이를 경제적순손실 또는자중손실(Deadweight loss)이라고 한다. 그림에서 보듯이 경제적 순손실 (C+E)의크기는 거래량의 감소폭에의해 결정된다. 따라서 수요오 공급곡선이 모두 탄력적인 경우에 거래량의 감소폭이 가장 크므로 경제적 순손실도 가장 크다. 반대로 수요곡선과 공급곡선의가격탄력성이 비탄력적일 때는 조세 부과로 인한 경제적 순손실은 작아진다.

 

4. 주택공급의 동결효과(Lock in effect)

• ​양도소득세의 중과는 부동산 보유자로 하여금 거래를 뒤로 미루게 하는(=부동산의 보유기간이 늘어나는) 동결효과를 발생시킬 수 있다.
• 동결효과란 가격이 오른 주택의 소유자가 양도소득세를 납부하지 않기 위해서 주택처분을 기피함으로써 주택공급이 감소하는 효과를 말한다.
• 동결효과가 발생하면 주태가격은 오히려 상승하고 거래량은 더욱 감소할 것이다.