[부동산학개론-제2편] 각론_제3장 입지 및 공간구조론

 

 

제1절 입지

1. 지대이론

 

지대란 토지이용의 대가를 말한다.

 

1. 리카도의 차액지대설

• 리카도는 토지비옥도의 차이 및 비옥한 토지의 한정, 소확체감의 법칙의 적용을 지대 발생원인으로 보았다.
• 지대를 토지의 질적 차이에서 발생하는 임대료의 차이로 보았다. 즉, 비옥도의 차이가 생산성의 차이를 유발하여 지대 차이를 발생시킨다.
• 경작되고 있는 토지 가운데 생산성이 가장 낮은 토지를 한계지라고 하며, 한계지에서는 지대가 발생하지 않는다.
• 비옥도에 있어서 열등지와 우등지가 발생하게 되는 바, 지대는 한계지(열등지)를 기준으로 하여 이보다 생산력이 높은 토지에 대한 대가이다. 즉, 지대는 한계지의 생산비와 우등지의 생산비 차이이다.
• 지대는 토지의 비옥도를 근거로 하기 때문에 토지생산물 가격(생산비)의 구성요건이 되지 않으며 또한 될 수도 없다.
• 토지생산물의 가격이 높아지면 지대가 오르고 토지생산물의 가격이 낮아지면 지대도 낮아진다. 예를 들어, 밀의 가격이 오르면 농민들은 더 많은 밀을 생산하기 위해 더 질이 낮은 땅을 추가적으로 경작하게 되고 그 결과로 우등지의 지대(비옥도의 차이)는 올라가게 된다.

 

2. 튀넨의 위치지대설

• 튀넨은 리카도의 차액지대이론에 위치개념을 추가하여 입지지대이론으로 발전시켰는데, 입지교차지대설, 고립국이론 등으로도 불린다.
• 튀넨은 지대의 결정이 토지의 비옥도만이 아닌 위치에 따라 달라지는 위치지대의 개념을 통해 현대적 입지이론의 기초를 제공했다.
• 토지의 비옥도가 동일하더라도 위치에 따라 지대의 차이가 날 수 있다.
• 위치(수송비의 차이)가 지대의 차이를 가져온다고 보았다. 수송비의 절약분이 곧 지대이다.
• 위치지대설에 따르면 지대는 생산지와 시장 간의 거리에 의해 결정되는데, 도시 중심지로의 접근성이 좋을수록 수송비가 적게 들기 때문에 지대가 높게 나타난다. 따라서 다른 조건이 동일한 경우, 지대는 중심지에서 거리가 멀어질수록 하락한다.
• 서로 다른 지대곡선을 가진 농산물들이 입지경쟁을 벌이면서 각 지점에 따라 가장 높은 지대를 지불하는 농업적 토지이용에 토지가 할당된다.
• 농산물 생산활동의 입지경쟁 과정에서 토지이용이 할당되어 지대가 결정되는데, 이를 입찰지대라 한다.
• 중심지에 가까울수록 집약농업이 입지하고, 교외로 갈수록 조방농업이 입지한다.

 

3. 마르크스의 절대지대설

• 절대지대설은 차액지대와 달리 어떠한 토지에도 토지소유권으로 인해 지대가 발생한다는 이론이다. 즉, 토지를 독점하고 있는 지주는 아무리 열등지라 하더라도 경제적 대가 없이는 타인의 이용을 불허하므로 어떤 경우에든(토지의 비옥도나 생산력에 관계없이) 지대가 발생한다.
• 절대지대설은 토지의 소유 자체를 지대발생의 원인으로 보며, 차액지대설로는 설명이 불가능한 최열등지에 대한 지대발생의 근거를 제시하고 있다.

 

4. 알론소의 입찰지대설

• 튀넨의 고립국이론을 도시공간에 적용하여 확장, 발전시킨 것이다.
• 운송비는 도심지로부터 멀어질수록 증가하고, 재화의 평균 생산비용은 동일하다는 가정을 전제한다.
• 지대는 기업주의 정상이윤과 투입 생산비를 지불하고 남은 잉여에 해당하며, 토지 이용자에게는 최대지불용의액이라 할 수 있다.
• 입찰지대란 부동산 잠재이용자가 특정입지에 대해 기꺼이 지불하고자 하는 최대지대를 의미한다.
• 입찰지대설에서는 가장 높은 지대를 지불할 의사가 있는 용도에 따라 토지이용이 이루어진다.
• 알론소의 입찰지대곡선은 도심에서 외곽으로 나감에 따라 가장 높은 지대를 지불할 수 있는 각 산업의 지대곡선들을 연결한 것이다.
• 입찰지대곡선은 여러 개의 지대곡선 중 가장 높은 부분을 연결한 곡선 즉 포락선이 되며, 토지이용에 따른 이익이 극대화되는 지대곡선을 연결한 선이다.
• 도심지역의 이용 가능한 토지는 외곽지역에 비해 한정되어 있어 토지이용자들 사이에 경쟁이 치열해 질 수 있다.
• 교통비 부담이 너무 커서 도시민이 거주하려고 하지 않는 한계지점이 도시의 주거한계점이다.

 

5. 헤이그의 마찰비용이론

• 마찰비용이론에 의하면 교통수단이 좋을수록 공간의 마찰이 적어지며, 이때 토지이용자는 마찰비용으로 교통비와 지대를 지불한다고 본다. 지대는 교통비의 절약분에 해당한다.
• 헤이그는 중심지로부터 멀어질수록 수송비는 증가하고 지대는 감소한다고 보고 교통비의 중요성을 강조했다.

 

6. 파레토의 경제지대설

• 한 요소가 현재의 용도에서 다른 용도로 옮겨가지 않도록 지불해야 하는 보수를 그 요소의 이전수입이라 한다. 
• 한 요소의 경제지대란 그 요소가 받는 총 보수에서 이전수입을 뺀 것이다. 다시 말하면 이전수입을 초과하여 요소에게 지불되는 보수가 경제지대이다.
• 경제지대=생산요소가 실제로 얻고 있는 총수입-전용수입(기회비용)

 

7. 마샬의 준지대설

마샬은 지대의 개념을 확장하여 내구자본설비에도 적용하였는데, 내구자본설비를 이용하면 이용하지 않는 경우보다, 또 남보다 우수한 설비를 이용하면 우수하지 못한 설비를 이용하는 경우보다 더 많은 수익을 얻게 된다고 보아, 이러한 초과이윤을 가져다주는 내구자본설비의 용역에 대하여 일종의 지대가 지급되는 것으로 보고 준지대라고 정의하였다.

• 한계생산이론에 입각하여 리카도의 지대론을 재편성한 이론이다.
• 마샬은 공장, 기계 등과 같이 내구적 자본설비의 이용에 대하여 지불되는 대가를 준지대라고 하였다.
• 마샬은 일시적으로 토지와 유사한 성격을 가지는 생산요소에 귀속되는 소득을 준지대로 설명하고, 준지대를 단기적으로 공급량이 일정한 생산요소에 지급되는 소득으로 보았다.
• 준지대는 생산을 위하여 사람이 만든 기계나 기구들로부터 얻는 소득이다.
• 토지 사용에 대한 차액지대가 영구적 성격을 가지는 데 대해서 준지대는 일시적 성격을 갖는다.
• 토지에 대한 개량공사로 인해 추가적으로 발생하는 일시적인 소득은 준지대에 속한다.
• 고정생산요소의 공급량은 단기적으로 변동하지 않으므로 다른 조건이 동일하다면 준지대는 고정생산요소에 대한 수요에 의해 결정된다.

 

2. 입지이론

​

1. 입지

(1) 의의

• 입지란 주택, 공장, 점포, 사무실 등의 일정한 장소를 일컫는 공간적 개념이다.
• 입지는 도시공간구조, 생산자원의 지역 간 이동, 토지이용 변화 등을 설명하는데 자주 활용된다.
• 부동산은 입지차이로 인해서 상품의 동질성을 확보하기 어렵다.

(2) 입지선정

• 입지선정이란 입지주체가 추구하는 입지조건을 갖춘 부동산을 발견하는 것을 말한다.
• 부동산 입지선정은 주변의 이용상황에 따라 결정되는 경제적 위치(상대적 위치)와 부지 자체의 물리적 위치(절대적 위치)를 고려하여 결정한다.

(3) 입지조건

• 입지조건을 결정하는 요인에는 기후, 일조, 온도 등의 자연적 요인과 사회, 행정적 조건인 인문적 요인이 있다.
• 어떤 토지의 입지조건이 마음에 들지 않는다고 해서 소유자가 입지조건을 보다 유리하게 변환시키기 어렵다.

 

2. 튀넨의 농업입지이론

(1) 개요

• 튀넨은 입지지대에 따른 농업지역 분화를 설명하기 위하여 현실을 단순화시킨 고립국을 가정하였다. 고립국 내의 자연조건은 동일하며, 하나의 중심도시가 존재하고, 운송수단은 우마차만 이용하며, 운송비는 거리에 비례한다고 하였다. 또한 농민은 합리적 판단을 하는 경제인으로 보았다.
• 이와 같은 전제조건 하에서 고립국은 작물의 생산비와 운송비의 차이에 의하여 농업경영의 지역 차이가 발생하기 때문에 도심을 중심으로 자유식 농업→ 임업 → 윤재식 농업 → 곡초식 농업 → 삼포식 농업 → 조방식 목축농업 순으로 동심원상의 여섯개 농업지대가 형성된다고 하였다.
• 지대의 결정이 토지의 비옥도만이 아닌 위치에 따라 달라지는 입지지대의 개념을 통해, 현대적인 입지이론의 기초를 제공하였다.
• 버제스의 동심원이론, 상업입지론 등에 영향을 미쳤다.

 

(2) 지대결정

• 매상고에서 생산비와 수송비를 차감한 것이 지대가 된다.
• 수송비를 많이 절감할 수 있는 위치(=시장에서 가까운 위치)의 토지가 좋은 토지이므로 시장에 가까운 토지일수록 지대가 높게 형성된다.

 

(3) 지대곡선

• 위치지대설에서 지대함수는 중심지에서 거리가 멀어짐에 따라 지대가 점점 감소하는 함수이다. 따라서 지대곡선은 우하향하게 된다.
• 수송비에 대한 부담의 정도, 작물의 종류 드ㅔ 따라 작물 별로 지대곡선의 기울기는 달라진다.
• 집약농업은 지대곡선이 가파르고, 조방농업은 지대곡선이 완만하다.

 

3. 공업입지이론

(1) 베버의 최소비용이론

공업입지론을 최초로 체계화한 사람은 베버이다.

베버의 최소비용이론은 산업입지의 영향요소를 운송비, 노동비, 집적이익으로 구분하고, 이 요소들을 고려하여 비용이 최소화되는 지점이 공장의 최적입지가 된다는 것이다.

 

1) 가정

• 지형, 기후, 경제, 기술 조직 등은 모든 지역이 동일하다.
• 원료 산지, 동력 산지, 시장은 일정한 곳에 고정되어 있다.
• 노동력은 충분히 공급되나 지역별로 임금의 차이가 있다.
• 다른 생산조건이 동일하다면, 수송비는 원료와 제품의 무게, 원료와 제품이 수송되는 거리에 의해 결정된다.
• 생산자는 합리적 경제인으로 이윤의 극대화를 추구한다.

 

2) 산업입지에 영향을 주는 요소

• 운송비(수송비): 원료의 수송비와 제품의 수송비의 합이 최소가 되는 지점이 최소운송비지점이 된다.
• 노동비: 지역 간에 노동비의 차이가 있으며 어떤 지역의 노동비가 상대적으로 저렴할 때, 운송비가 최소인 지점에서 노동비가 저렴한 지역으로 옮겨가는데 추가로 드는 운송비 보다 절감되는 노동비가 더 클 경우 노동비가 저렴한 지점이 최적 입지가 된다. 추가되는 운송비는 등비용선을 통해 알 수 있다. 등비용선은 최소수송비 지점으로부터 기업이 입지를 바꿀 경우, 이에 따른 추가적인 수송비의 부담액이 동일한 지점을 연결한 곡선을 의미한다. 이 선은 최소운송비지점을 중심으로 동심원으로 나타난다.
• 집적이익: 만일 몇 개의 업체가 같은 지점에 입지할 경우 집적 경제의 효과가 나타나 생산비를 절감할 수 있게 된다고 한다면 이들은 한 지점에 입지하려고 할 것이다. 그 이유는 한 지점에 집적함으로써 각 기업들은 생산비용을 절감시켜 더 많은 이윤을 얻을 수 있기 때문이다.

 

3) 결론

기업은 최소 운송비 지점, 노동비 절약의 지점, 집적 이익이 큰 지점의 순서로 분석하여 전체적으로 최소 생산비 지점에 공장이 입지해야 최대의 이윤을 얻을 수 있다.

 

4) 원료지수와 입지중량

(a) 원료지수

• 베버는 원료를 보편원료와 국지원료로 구분하여 원료지수를 도출하였는데, 원료지수란 제품중량에 대한 국지원료중량의 비율을 말한다.
• 보편원료란 어느 곳에서나 쉽게 구할 수 있어 수송비가 들지 않는 원료를 말하고, 국지원료란 특정지역에만 존재하기 때문에 수송비가 드는 원료를 말한다.
• 원료지수=국지원료중량 / 제품중량
• 원료지수 >1 : 자유입지형
• 원료지수 <1 : 시장지향형

(b) 입지중량: 제품 1단위의 이동에 필요한 중량으로 제품중량에 대한 국지원료중량에 제품중량을 더한 값의 비율을 말한다.

 

(2)뢰쉬의 최대수요이론

• 독일의 경제학자 뢰쉬는 1940년에 수요 측면을 강조한 입지의 일반이론을 제시했다. 베버의 입지론이 생산비에 집중한 점을 비판하면서, 장소에 따라 수요가 차별적이라는 전제하에 수요측면에서 경제활동의 공간조직과 상권조직을 파악한 것이다.
• 수요측면의 입장에서 기업은 시장확대 가능성이 가장 높은 지점에 위치해야한다고 보았다.
• 최적공업입지점은 시장의 확대 가능성이 가장 풍부한 곳에 이루어져야 한다.
• 이윤을 추구하는 기업의 경우 시장지역의 중심부가 최적입지가 된다.

 

3. 상업입지이론

​

1. 상권

(1) 의의

• 상권은 점포의 매출이 발생하는 구역을 정의하는 공간개념으로 상품이나 서비스의 종류에 따라 규모가 다르다.
• 일반적으로 상품이나 서비스의 구입 빈도가 낮을수록 상권의 규모는 크다. 구입 빈도가 높은 편의품 등은 상권의 규모가 작고, 구입 빈도가 낮은 선매품 등의 고가품은 상권의 규모가 크다.

(2) 상권확정을 위한 접근법

1) 공간독점접근법: 거리제한을 두는 업종이나 면허가 필요한 업종들은 지역독점력이 행사되므로 공간독점법을 사용한다.

2) 시장침투접근법: 대부분의 상권분석에서 사용한다.

3) 분산시장접근법:전문호하된 상품으로서 특정 수요계층을 대상으로 하는 경우에는 분산시장 접근법이 유용하다.

 

(3) 특정부지의 소매점포의성과에 영향을 미치는 인자들을 결정하기 위해 사용될 수 잇는 접근법에는 비율법, 유추법, 중력모형법, 회귀모형 등이 있다.

 

2. 주요 이론

(1) 크리스탈러의 중심지이론

1) 의의

• 독일의 지리학자 크리스탈러는 공간적 중심지 규모의 크기에 따라 상권의 규모가 달라진다는 것을 실증하였다.
• 인간정주체계의 분포원리와 상업입지의 계층체계를 설명하고 있다.
• 고객의 다목적 구매행동, 고객의 지역 간 문화적 차이를 반영하지 않았다는 비판이 있다.

 

2) 주요 개념

(a) 중심지: 각종 재화와 서비스 공급기능이 집중되어 배후지에 재화와 서비스를 공급하는 중심지역. 상점, 시청, 학교 등

(b) 배후지: 고객이 정주하는 지리적 공간. 보통 상권이라고 부른다. 또는 중심지에 의해 재화와 서비스를 제공받는 주변 지역을 말한다.

(c) 도달범위: 중심지 활동이 제공되는 공간적한계로 중심지로부터 어느 기능에 대한 수요가 '0'이 되는 지점까지의 거리

(d) 최소요구치: 중심지가 살아남기 위해 필요한 최소한의 고객의 수 또는 그 고객이 존재하는 범위를 말한다. 또는 중심지 기능이 유지되기 위한 최소한의 수요 요구 규모를 말한다.

(e) 최소요구범위: 판매자가 정상이윤을 얻는 만큼의 충분한 소비자를 포함하는 경계까지의 거리

 

a : 재화의 도달범위

b : 최소요구치 또는 최소요구범위

 

3) 중심지의 성립요건

• 최소요구치(=임계거리)가 재화의 도달거리 내에 있어야 중심지가 성립한다. 다른말로 상품의 도달거리가임계거리 보다 커야 점포의 존립타당성이 있다.
• 공간상에 하나의 중심지가 있다면 배후지의 형태는 재화의 도달범위를 반지름으로 하는 원형이 되지만, 중심지가 여러 개 존재하면 중심지 상호간의 경쟁을 최소화하기 위하여 원형에가까운 육각형이 된다.
• 재화와 서비스에 따라 중심지가 계층화되며 서로 다른 크기의 도달범위와 최소요구범위를 가진다고 보았다. 중심기능이 큰 중심지일수록 시장지역이 넓어 육각형의규모가 크고, 중심지 상호간의 거리가 멀어진다.

 

(2) 레일리의 소매인력(중력)법칙

• 레일리의 소매인력법칙은 중력모형을 이용한 상권의 범위를 확정하는 모형으로, 두 도시 사이에존재하는 소비자들에 대하여 두 도시가 미치는 상권의 범위와 경계를 설명하는 이론이다.
• 소매인력의 크기(중심지나 상점이 고객을 끌어들이는 힘)는 중심지의 인구나 면적에 비례하고 중심지 상호간의 거리의 제곱에 반비례한다.
• 중심지의 크기가 인구 5만의 도시이고, 고객이 5킬로 떨어진 곳에 존재한다면 이 도시가 고객을 끌어들이는 힘은 50,000/25=2000으로 계산할 수 있다.
• A시와 B시 사이에 인구 9천명의 신도시 C가 들어섰을때 A시와  B시의 인력이 각각 10,000과 1,250이라고 하면, 신도시 C의 인구 중 A시로의 유인 규모는 8,000명이고, B시로의 유인 규모는 1,000명이다.
• 중력모형은 중심지의 형성과정보다 중심지간의 상호작용에 더 초점을 두고 있다.

예제)

레일리의 소매중력모형에 따라 C신도시의 소비자가 A도시와 B도시에서 소비하는 월 추정소비액은 각각 얼마인가?

• A도시 인구: 50,000명, B도시 인구: 32,000묭
• C신도시: A도시와 B도시 사이에 위치
• A도시와 C신도시 간의 거리: 5km
• B도시와 C신도시 간의 거리: 2km
• C신도시 소비자의잠재 월 추정소비액: 10억원

▶소매인력의 크기는 중심지의 인구나 면적에 비례하고 중심지 상호간의 거리의 제곱에 반비례한다.

A도시의 소매인력은 50000/5² = 2000

B도시의 소매인력은 32000/2² = 8000

C신도시의 소비자가 A도시에서 소비하는 월 추정소비액은 10억원X(2/10)=2억원

B도시에서 소비하는 월 추정소비액은 10억원X(8/10)=8억원

 

(3) 컨버스의 분기점 계산

• 컨버스는 경쟁하는 두 도시에 각각 입지해 있는 소매시설간 상권의 경계지점(분기점)을 확인할 수 있도록 레일리의 소매중력모형을 수정했다.
• 분기점을 구하는 원리는 분기점에서의 구매지향력(=상점의 인력)은 동일하다는 것이다.
• A도시가 B 도시보다 큰 경우, 상권의 분기점은 A도시보다는 B도시와 더 가깝게 형성된다.

예제)

A시 인구는 64만명, B시 인구는 16만명, A시와 B시 사이의 직선거리는 30km일 때,  A시와 B시의 상권 경계지점은  A시로부터 얼마만큼 떨어진 지점인가?

▶

 

(4) 허프의 확률모형(소매지역이론)

• 허프는 상권분석에서 결정론적 접근보다 확률론적인 접근이 필요하다고 보았다.
• 허프는 중력이론을 토대로 대도시에서 쇼핑패턴을 결정하는 확률모델을 제시했다.
• 허프의 중력모형을 활용하여 상권의 규모 또는 매장의 매출액을 추정할 수 있다.
• 허프의 확률모형은 실측거리, 시간거리, 매장규모와 같은 공간용인뿐만아니라 소비자들의 효용, 현시되 선호, 소득 등의 비공간요인도 고려하였다.
• 어떤 매장이 고객에게 주는 효용이 클수록 그 매장이 고객들에게 선택될 확률이 더 높아진다는 공리에 바탕을 두고 있다.
• 허프 모형은 고정된 상권을 놓고 경쟁함으로써 제로섬 게임이 된다는 한계가 있다.
• 소비자가 특정 점포를 이용할 확률은 경쟁저포의 수, 점포와의 거리, 점포의 면적에 의해 결정된다.
• 일반적으로 소비자는 가장 가까운 곳에서 상품을 선택하려는 경향이 있으나, 적당한 거리에 고차원 중심지가 있으면, 인근의 저차원 중심지를 지나칠 가능성이 커진다.
• 상점을 방문하는 고객의 행동력은 반문하고자 하는 상점의 크기에는 비례하고 상점가지의 거리에는 반비레한다고 분석했다. 그러나 상점의 규모는 상황에 따라 변화하지 않지만, 거리는 도로환경, 날씨, 지형, 주행수단 등 다양한 요인들이 영향을 줄 수 있으므로 단순히 반비계하는 게 아니라 어느 공간(거리)마찰계수 승수를 적용한 거리에 반비례한다고 정의했다.
• 모형의 공간(거리)마찰계수는 시장의 교통조건과 쇼핑 물건의 특성에 따라 달라지는 값이다. 따라서 허프의 모형을 적용하기 전에 공간(거리)마찰계수가 먼저 정해져야 한다. 예를 들어, 교통조건이 나쁠 경우, 공간(거리)마찰계수가 커지고, 전문품점이 일상용품점보다 공간(거리)마찰계수가 작다.

▶ 특정매장을 이용할 확률 계산: 어느 매장의 고객유인력(시자점유율)은 매장규모에 비례하고 공간마찰계수승수에 반비례한다.( n: 공간마찰계수)

 

※ 공간마찰계수를 2로 고정하여 간단하게 계산: 고객을 유인하는 힘은 상점규모에 비례하고, 거리의 2제곱에 반비례한다.

 

예제1) 할인점 A를 이용할 확률

구분	할인점A	할인점B	할인점C
면적	500 ㎡	300 ㎡	450 ㎡
X지역 거주지로부터의 거리	5 km	10 km	15 km

▶ 할인점 A를 이용할 확률은 80%이다.

 

예제2) 점포 A의 월 매출액을 추정하면?

• X지역의 현재 주민: 10,000명
• 1인당 월점포 소비액: 30만원
• 공간(거리)마찰계수: 2

구분	점포 A	점포 B	점포 C
면적	750 ㎡	2,500 ㎡	500 ㎡
X지역 거주지로부터의 거리	5 km	10 km	5 km

→ (750 / 5²)/{(750 / 5²)+(2500/ 10²)+(500)/ 5²)}=(750/25)/{750/25)+(2500/100)+(500/25)}=30/(30+25+20)=30/75=0.4

→ X지역 주민의 40%가  A매장을 방문할 것으로 추정된다. 따라서 월 매출액은 (10,000X0.4)X30만=12억원

 

(5) 애플바움의 소비자 분포기법

• 지리적 상권의 범위를 확정하기 위한 실무적 기법이다.
• 소비자분포기법은 상권의 규모뿐만 아니라 고객의특성파악 및 판매촉진 전략수립에 도움이 될 수 있다.

(6) 넬슨의 소매입지이론

• 넬슨의 소매입지이론은 특정 점포가 최대 이익을 얻을 수 있는매출액을 확보하기 위해서는 어떤 장소에 입지하여야 하는가에 대한 원칙을 제시한 것이다.
• 넬슨은 특정 점포가 최대 이익을 얻을 수 있는 매출액을 확보하기 위해서는 어떤 장소에 입지하여야 하는지를 설명하는 점포입지의 8가지 원칙을 제시하였다.

 

3. 특성별 상점의 분류

(1) 소재위치에 따른 분류

1) 집심성 점포

• 배후지의 중심지(시내 중심지)에 입지하여야 유리한 점포
• 도매점, 백화점, 고급의류점, 고급음식점, 귀금속점, 서점, 극장 등

2) 집재성 점포

• 유사업종간 모여서 입지하는 것이 유리한 점포
• 은행, 가구점, 보험회사, 사무실, 관공서, 공구상 등

3)산재성 점포

• 상호 분산입지하여야 유리한 점포
• 미용실, 세탁소, 목욕탕, 잡화점, 어물점,과자점 등

4) 국부적 집중성 점포

• 동업종의 점포끼리 국부적 중심지에 입지하는 것이 유리한 업종
• 농기구점, 석재점, 철공소, 비료상점 등

 

(2) 구매관습에 의한 상점의 분류

1) 편의품점

• 일상의 필수품을 판매하는 상점이다. 접근성이 중요하다.
• 주로 저차중심지에 입지하는 경향이 있으며 산재성 점포유형에 속한다.

2) 선매품점

• 여러 상점을 비교해서 구매하는 상점으로 집심성 또는 집재성이 많다.
• 가격수준이나 이윤율은 높지만 구매회수 적다.
• 집심성 또는 집재성 점포가 많다. 가구나 부인용 의상 등이 해당된다.

3) 전문품점

• 구매의 노력과 비용에 크게 구애받지 않고 수요자의 취기, 기호 등에 따라 구매하는 상품을 취급하는 점포
• 집심성 점포가 많다. 주로 고차중심지에 입지한다.

 

제2절 공간구조론

1. 토지이용의 집약도

 

1. 생산요소의 대체성

• 생산요소 중 토지와 자본은 서로간에 대체가능하다.
• 토지에 대한 자본의 결합비율은 도심에 가까울수록 높고, 외곽으로 갈수록 낮아진다. 토지에 대한 자본의 비율이 높다는 것은 그만큼 토지에 대한 자본의 대체성이 높다는 것이다.
• 도심지역에 건물들이 고층화 되는 것은 토지에 대한 자본의 대체성이 높다는 것이다.

 

2. 입지잉여와 한계입지

• 같은 업종이라도 입지조건이 양호한 경우에는 더 많은 이익을 올릴 수 있는데 이를 입지잉여라고 한다.
• 입지잉여가 발생하기 위해서는 이떤 위치가 한계입지 이상이고 최유효이용상태이어야 한다.
• 입지잉여가 '0'인 지점을 '한계입지'라고 한다. 통상 입지조건이 나쁠수록 입지잉여는 (-) 또는 0이이 되고, 입지조건이 좋을수록 입지잉여는 (+)나 100이된다.

 

3. 입지경쟁에 의한 지가수준과 이용형태 결정

(1) 입지경쟁

• 입지잉여가 발생하는 토지에 대해서는 서로 그 토지를 차지하려고 하는 입지경쟁이 나타나며 가장 높은 가격을 제시하는 자가 그 토지를 가져가게 된다.
• 특정 토지는 입지경쟁이 일어난다면 최대의 순현재가치를 올릴 수 있는 이용에 할당되는데, 이때 최대의 순현재가치를 올릴 수 있는 원인이 무엇이든 아무런 상관이 없다.

(2) 입찰지대곡선

• 입찰지대란 단위 면적의 토지에 대해 토지이용자가 지불하고자 하는 최대금액으로, 초과이윤이 0이 되는 수준의 지대를 말한다.
• 입찰지대곡선이란 거리에 따라 더 높은 지대를 지불할 수 있는 각 산업의 지대곡선드을 연결한 것이다. 즉, 각 산업의 지대곡선 중 가장 윗부분만을 연결하면 입찰지대곡선이 된다.
• 알론소는 단일도심도시의 토지이용형태를 설명함에 있어 입찰지대의 개념을 적용하였다. 알론소의 입찰지대곡선에 의하면 입지경쟁의 결과 도시의 토지이용은 도심에서부터 "상업용 → 주거용 → 공업용" 순서로 그 이용형태가 결정된다.
• 입찰지대곡선의 기울기는 생산물의 단위당 한계운송비를 토지이용자의 토지이용량으로 나눈 값이다. 기울기가 가파른 업종일수록 중심지에 가까이 입지한다.
• 단일  도심도시에서 상업용 토지이용이 도심 부근에 나타나는 것은 상업용 토지이용이단위 토지면적당 생산성이 높고 생산물의 단위당 한계운송비가 크기 때문이다.
• 상업용 토지에 대한 수요가 증가하여 상업용 토지의 입찰지대곡선이 상승하게 되면 주거용지는 상업용지로 용도전환이 이루어지게 된다.
• 현대도시의 토지이용 분화현상(직주분리현상)은 입찰지대모형으로 잘 설명된다.

4. 토지이용의 집약도

(1) 의의

• 일반적으로 토지이용활동이라 함은 토지를 현실적으로 주어진 조건하에서 그 용도와 이용목적에따라 활용함으로써 토지의 유용성을 추구하는 행위라고 할 수 있다.
• 토지이용의 집약도란 토지이용에 있어서 토지의 단위면적당 투입되는 노동과 자본의 크기를 말한다.

 

(2) 집약한계와 조방한계

• 집약한계란 한계비용과 한계수입이 일치하는 집약도를 말하는데 이는 이윤이 극대화되는 집약도 즉 집약적 이용의 상한치를 말한다.
• 조방한계란 최적의 조건하에서 겨우 생산비를 감당할수 있을 정도의 집약도를 말하는데 이는 이윤이 0이 되는 집약도, 손익분기점에서의 집약도, 집약적 이용의 하한치를 의미한다.
• 토지이용은 집약한계를 상한선으로 하고, 조방한계를 하한선으로 하여 선택적으로 최유효이용을 결정한다.

2. 도시화현상

​

1. 지가구배현상

• 지가수준은 도심에서느느치솟지만 도심에서 벗어나면 급격하게 저하되는데 이를 지가구배현상이라고 한다.
• 교통망이 개선되면 도시인구가 외곽으로 빠져 나가므로 도심과 외곽의 지가경사도는 완만해진다.( → 외곽의 지가상승) 

2. 도시스프롤 현상

• 도시스프롤 현상이란 도시의 성장과 개발이 무질서하고 불규칙하게 평면적으로 확산되는 현상(난개발)을 말한다.
• 주로 개발도상국 등에서 도시계획이나 토지이용계획을 소홀히 함으로써 발생한다.
• 스프롤현상은 도시 외곽부의 주거지역에서 주로 발생하지만 상업, 공업지에서도 발생한다.
• 간선도로를 따라 확산이 전개되는 현상이 나타나기도 한다.
• 도시의 교외로 확산되면서 중간중간에 공지를 남기기도 한다.
• 스프롤 현상이 발생한 지역의 토지는 최유효이요에서 괴리되며, 통상 표준적 지가수준이하가 된다.
• 도시스프롤을 방지하기 위해서는 개발제한구역을 지정한다든지, 계획적이고 장기적인 계획 하에 도시를 개발하는 노력이 필요하다.

3. 직주 분리현상

(1) 직장은 도심에 두고, 거주는 도심에서 멀리 떨어진 외곽에 두는 현상을 말한다.

(2) 원인: 도심의 지가고, 도심의 환경악화, 도심재개발, 교통수단발달, 토지의이용규제

(3) 결과: 도심 공동화현상(도너스현상)이 생긴다.

(4) 직주접근현상(회귀현상, 도심활성화)

• 교통체증 심화, 외곽의 지가상승, 정책적인 유도 등의이유로 직장과 주거지를 가급적 가깝게 두려는 현상을 말한다.
• 도심의 오래된 건물이 재건축됨에 따라 도심에 거주하는 소득계층이 저소득층에서 중,고소득층으로 유입, 대체되는 현상인 도시회춘화(도심활성화)현상이 나타난다.

 

4. 침입적 토지이용

(1) 침입

• 일정지역에 기존의 이용형태와 다른 새로운 이용형태가 나타나는 것(새로운이질적인 것이 개입되는 것)을 침입이라고 한다.
• 침입에는 확대침입과 축소침입이 있는데확대침입이 일반적이다. 확대침입이란 집약적 이용이 조방적 이용을 침입(조방적이용이 집약적이용으로 바뀌는 것)하는 것을 말한다.

(2) 계승

침입의 결과 새로운 차원의 인구집단 또는 토지이용이 종래의 것을 교체하는 것을 계승이라고한다.

 

3. 도시성장구조이론

​

소도시가 대도시로 성장하는 경우, 어떠한 패턴으로 성장하며, 또한 도시내부에 있어 어떠한 이용패턴을 가지게 되는가에 대한 연구에 대한 내용이다.

 

1. 동심원 이론

• 동심원이론은 1925년 버제스가 시카고를 연구대상으로 하여 경험적으롷 도출된 모델이다.
• 버제스의 동심원이론은 튀넨의 고립국 이론을 도시내부구조론에 응용한 것이다.
• 20세기 초반 미국 시카고대학의 시카고학파를 중심으로 발전하였다.
• 도시의 공간구조를 도시생태학적 관점에서 접근하였다.
• 거주지 분화현상의 연구를 통하여 도시팽창이 도시내부구조에 미치는 영향을 설명했다.
• 도시의 공간구조형성을 침입, 경쟁, 천이 등의 과정으로 설명하였다.
• 동심원모델이란 접근성과 지가는 도심으로부터 모든 방향으로 규칙적으로 감소된다고 가정하고 도시가 성장함에 따라 도시구조는 외연적으로 확대되어 5개의 지대로 구성된다.
• 5개 지대: 중심업무지대(CBD) → 천이(점이)지대 → 저소득층 주거지대(근로자 주거지대)  → 중, 고소득층 주거지대  → 통근자지대
• 천이지대는 CBD를 둘러싸고 있는 불량한 주거지구로서 CBD에 입지하였던 업무시설이나 경공업이 주거지를 잠식하고 있어 거주환경이 더욱 악화되고 있는 지대이다. 이 지대의 내축에는 경공업지구가 있고 외측에는 불량주거지대가 위치한다. 주택이 불량하고 빈민들이 많이 모여 살면서 각종 질병, 범죄, 실업 등의 문제가 가장 많이 발생한다.
• 동심원이론에 따르면 저소득층일수록 고용기회가 많은 도심과 접근성이 양호한 지역에 주거를 선정하는 경향이 있다.
• 동심원설에 의하면 중심지에서 멀수록 범죄, 빈곤 및 질병이 적어지는 경향을 보인다.

 

2. 선형(부채꼴) 이론

미국의 도시경제학자인 호이트는 1939년에 미국 내 142개 도시의 주거자료를 토대로 분석한 결과, 도시공간구조의 성장 및 분화는 주요 교통노선에 따라 선형(부채꼴) 모양응로 확대되면서 나타난다고 주장했다. 호이트에 의하면 도시는 전체적으로 원을 반영한 부채꼴 모양의 형상으로 그 핵심에 도심이 하나 있고, 교통의 선이 도심에서 방사되는 형태였다.

호이트는 주택지대의 구조가 버제스의 동심원모델이 주장하는 것처럼 저급주택지구가 중심업무지구에 가깝에 입지하고 고급주택지구가 도시주변부에 입지하는 것이 아니라 교통축을 따라서 선형으로 나타난다고 보았다. 즉, 고임대 주거지구도 도심근처에서 형성되기 시작해서 교통축을 다라 외곽으로 더 쾌적한 환경지대나 저명인사들이 사는 주거지로 향해 확대된다는 것이다. 이 과정에서 사회계층간의 주택지구는 서로 분리되어 유사한 계층끼리의 거주지역이 선형으로 형성된다는 이론이다.

• 도시공간구조가 교통망을 따라 확장되어 부채꼴 모양으로 성장하고, 교통축에의 접근성이 지가에 영향을 주며 형성된다.
• 도시공간구조의 성장과 지역분화에 있어 중심업무지구로부터 도매, 경공업지구, 저급주택지구, 중급주택지구, 고급주택지구들이 주요 교통노선에 따라 쐐기형( wedge) 지대 모형으로 확대 배치된다.
• 호이트는 고소득층의 주거지가 형성되는 요인으로 도심과 부도심 사이의 도로, 고지대의 구릉지, 주요 간선도로의 근접성을 제시하였다.
• 호이트의 선형이론에 따르면 주택 지불능력이 높을수록 고용기회가 많은 도심지역과 접근성이 양호한 지역, 주요 간선독로 인근에 주거입지를 선정하는 경향이 있다. 즉, 주택가격의 지불능력이 도시주거공간의 유형을 결정하는 중요한 요인이다.

 

 

3. 다핵심이론

(1) 의의

• 1945년 해리스의 울만이 주장한 이론이다.
• 도시공간구조는 하나의 중심이 아니라 몇 개의 분리된 중심이 점진적으로 성장되면서 전체적인 도시가 형성된다.
• 다핵심이론은 단일의 중심업무지구를 핵으로 하여 발달하는 것이 아니라, 몇 개의 분리된 핵이 점진적으로 통합됨에 따라 전체적인 도시구조가 형성된다는 것이다.(단, 다핵심이론에도 '중심업무지구'는 존재함)
• 다핵심 이론의 핵심요소에는 공업, 소매, 고급주택 등이 있으며, 도시성장에 맞춰 핵심의 수가 증가하고 특화될 수 있다.
• 전개과정: 도시성장 → 기능적 지역분화  → 분화된 지역마다 핵 형성  → 핵 주변 발달
• 오래된 도시일수록 단핵도시 패턴을 지닌고 신도시일수록 다핵도시 패턴을 이루고 잇다.

 

(2) 도시의 다핵화요인

1) 특정입지와 시설을 필요로 하는 특정산업: 도시활동 중에는 교통이나 입지의 측면에서 특별한 편익을 필요로 하는 기능들이 있다. 특정 입지조건을 필요로 하는 기능들은 그 조건이 충족된 지역에 집중하며 특정시설이 입지한다.

 

2) 한 장소에 입지하려고 하는 유사업종간의 집중지향성: 유사한 도시활동은 집적으로부터 발생하는 이익 때문에 집중하려는 경향이 있다.(예. 소매업지구, 금융지구, 도매업지구)

 

3) 서로 다른 업종간에는 서로 분리하여 입지하려고 하는 분산지향성: 서로 다른 도시활동 중에서는 집적 불이익이 발생하는 경우가 있는데, 이러한 활동은 상호 분리되는 경향이 있다.(예. 고급주택지구와 공업지구)

 

4) 특정 장소에 대한 업종별 지불능력의 차이: 업종에 따라서는 높은 지대를 지불할 능력이 없으므로 지대가 높은 곳에 입지하지 못하고 분리되어 입지한다.(예. 교외공업지구)