[부동산학개론-제1편] 총론_제3장 부동산의 특성

 

1. 토지의 특성

 

토지에는 자연적 특성과 인문적 특성이 있으면 이들 특성응로 인해 부동산현상 및 부동산 활동은 일반경제재를 대사으로 하는 것과는 다른 특징적인 모습을 나타낸다.

 

1. 자연적 특성

(1) 부동성=지리적 위치의 고정성

• 부동성으로 인해 동산과 부동산이 구분되고, 일반재화와 부동산재화의 특성이 다르게 나타난다.
• 부동산은 서로 다른 지역간에 수요와 공급의 대체가 이루어질 수 없기 때문에 지역별로 서로 다른 시장을 형성하게 된다. 즉, 부동성(위치의 고정성)으로 인해 부동산활동이 국지화 된다.
• 부동성은 부동산활동을 국지화시켜 지역적으로 특화되게 한다.
• 부동산은 부동성으로 인해 부동산시장이 지역적 시장으로 되므로 중앙정부나 지방자치단체의 상이한 규제와 통제를 받는다.
• 토지의 부동성은 지방자치단체 운영을 위한 부동산조세 수입의 근거가 될 수 있다.
• 쓰레기소각장, 매립지 또는 공원의 설치 등과 같은 토지이용행위는 부동산시장에 외부효과를 발생시키는데, 이러한 외부효과가 발생하는 원인은 부동성(지리적 위치의 고정)으로 설명할 수 있다.
• 부동산 활동은 부동성의 특징이 있으므로 정보활동이나 임장활동이 중요하다.
• 감정평가시 지역분석을 필요로 한다.

 

(2) 부증성(비생산성)

  1) 부증성의 의의

• 토지는 다른 생산물처럼 노동이나 생산비를 투입하여 순수한 그 자체의 양을 늘릴 수 없다. 이러한 성질을 부증성이라고 한다.
• 토지의 가격이 아무리 증가해도 공급량을 늘릴 수 없으므로 토지의 물리적 공급 곡선은 수직(완전비탄력)이 된다. (but 장기적으로는 용도의 다양성으로 인해 어느 정도 탄력적임)
• 부증성은 토지부족 문제의 근거가 된다.
• 자연물인 토지는 유한하여 토지의 독점소유욕을 발생시킨다.
• 토지의 지대 또는 지가를 발생시키며, 최유효이용의 근거가 된다.
• 부증성으로 인해 토지이용이 집약화된다.
• 부증성에 기인한 특정 토지의 희소성은 공간수요의 입지경쟁을 유발시킨다. 이는 지가상승의 문제를 발생시키기도 한다.

  2) 부증성에 따른 지가의 특성

• 토지는 인간이 만들지 못하는 재화이므로 해당 재화를 만드는데 투입된 비용으로 그 재화의 가격을 결정하는 이론(생산비법칙 또는 원가방식)을 적용할 수 없다.
• 특정 위치의 토지소유자는 완전독점자의 지위를 가지게 된다. 따라서 토지는 수요자경쟁이 치열하다.
• 토지는 수요가 증가하면 균형가격의 성립이 어렵고 가격이 폭등하는 현상이 자주 나타난다.

  3) 부증성의 대책

• 부동산정책은 이러한 부동산문제를 해결하기 위한 정부의 개입을 의미하며 부동산정책의 근간에는 토지공개념이 자리잡고 있다. 즉, 토지공개념은 부증성의 특성에 근거를 두고 있다.
• 한정된 토지를 효율적으로 이용하기 위해서는 집약적 이용(고층화)의 필요성이 높아진다.
• 부증성으로 인해 토지의 물리적 공급은 더 이상 늘릴 수 없지만, 이용전환을 통한 토지의 용도적 공급은 늘릴 수 있다.
• 공유수면 매립이나 간척, 산지개간 등을 통한 농지나 택지의 확대는 경제적 공급(=용도적 공급)에 해당하고 물리적 공급이 아니다. 즉 이는 부증성에 대한 예외가 아니고 토지의 이용전환이며 인문적 특성인 용도의 다양성에 근거한다.

 

(3) 영속성(불괴성, 비소모성)

• 영속성이란 공간으로써의 토지는 사용하거나 시간이 흐른다고 해서 소모되거나 마몀되지 않는다는 것이다.
• 영속성으로 인해 원칙적으로 감가상각(물리적 감가)이 적용되지 않는다. 물리적 감가란 시간의 경과나 비 또는 바람 등으로 인한 노후화, 마멸, 파손 등으로 인한 감가를 말한다.
• 소모를 전제로 하는 재생산이론이나 사고방식을 적용할 수 없게 한다.
• 토지의 영속성은 토지의 가치보존력을 우수하게 하며 따라서 토지는 투자재로서의 선호성(은플레 발생시 환물심리 유발)을 가지게 한다.
• 가격이 하락해도 소모되지 않기 때문에 차후에 가격상승을 기대하여 매각을 미룰 수 있다.
• 소유함으로써 생기는 자본이익(capital gain)과 이용하여 생기는 운용이익(소득이익, income gain)을 발생시킨다.
• 부동산활동을 장기 배려하게 되며, 소유이익과 사용이익의 분리 및 임대차시장의 발달 근거가 된다.
• 토지의 영속성은 미래의 수익을 가정하고 가치를 평가하는 직접환원법의 적용을 가능하게 한다.
• 부동산관리의 중요성을 강조하게 한다.

(4) 개별성(비대체성, 비동질성)

• 개별성은 서로 동일한 토지는 있을 수 없다는 것을 의미한다. 따라서 토지의 개별성은 부동산활동과 현상을 개별화시킨다.
• 토지 상호간에 완전한 대체관계는 성립할 수 없고, 시장에서 상품간 대체관게를 제약하게 된다.
• 토지 사용이나 판매를 둘러싼 계약에 있어 법적으로 대체가능성을 없게 만드는 원인이 되기도 한다.
• 부동산의 개별성은 공급을 비탄력적이고 독저적으로 만드는 성질이 있다.
• 개별성은 토지시장을 불완전경쟁시장으로 만드는 요인이다.
• 동일시장에서 동일한 시점에 동일한 물건에 대해서 하나의 가격만이 성립한다는 일물일가의 법칙이 부동산에는 성립하지 않는다.
• 모든 토지에 공통적으로 적용되는 일반적인 원리나 이론을 도출하기 어렵다.
• 부동산의 가격이 개별적으로 형성되므로 전문가가 인위적으로 부동산의 가치를 판정하는 작업인 감정평가활동이 필요하게 된다.
• 토지의 개별성은 표준지 선정을 어렵게 하며, 수익이나 가격을 개별로 형성되게 한다. 
• 감정평가시 개별분석이 필요하고, 대상부동산과 다른 부동산의 비교를 어렵게 한다.
• 개별성으로 인해 특정 부동산에 대한 시장정보의 수집이 어렵고 거래비용이 높아질 수 있다.

(5) 인접성(연결성)

• 모든 토지는 다른 토지와 연결되어 있다. 연결성이라고도 한다.
• 부동산의 가치는 인접되어 있는 다른 부동산에 의해 영향을 받게 되는데 이를 외부효과라고 한다. 즉 인접성으로 인해 토지는 외부효과가 발생한다.
• 지하철역 입구에 인접된 A토지가 바로 옆 B토지보다 평당단가가 높은 것은 A토지와 B토지는 상호 개별적, 물리적 특성 중에서 인접성이 다르기 때문이다.
• 인접한 토지끼리는 상호 가격경쟁을 하게 된다. 따라서 용도나 기능면에서 대체성이 인정되는 인접지역의 토지가격은 유사해진다.

(6) 비가역성

• 토지는 이용의 비가역성이 있으므로 토지이용과 관련된 의사결정에는 장기적인 관점에서의 배려가 필요하다.

(7) 기타의 특성

• 그외에 토지의 자연적 특성으로 지력성, 생산성, 적재성, 가경성, 배양성 등을 들 수 있다. 지력성은 토지에는 힘이 있다는 뜻으로 쓰이고 있고, 적재성은 토지가 토지 위에 정착물을 지탱해 주는 성격을 뜻하며, 가경성은 경작가능성을 뜻하고, 배양성은 당에 있는 유, 무기질이 식물의 성장을 돕는다는 성격을 말한다.

 

2. 인문적 특성

(1) 용도의 다양성(변용성)

• 토지는 일반재화와는 달리 그 용도가 다양하여 2개 이상의 용도가 경합하는 것이 일반적이다.
• 토지는 부증성응로 인하여 물리적 측면에서의 공급은 불가능하나, 인문적인 특성으로 인하여 개별 용도의 관점에서는 공급을 증가시킬 수 있다.
• 토지는 1차 산업(임지, 농지), 2차 산업(공업지), 3차 산업(상업지)의 용지 및 주거지 등 다양한 용도로 사용될 수 있다.
• 최유효이용의 성립근거가 된다. 토지는 용도가 다양하므로 어떠한 용도로 이용하는 것이 가장 효율적인가에 대한 분석이 필요하게 된다.

(2)분할, 합병의 가능성

• 토지는 여러 가지 이용목적 등에 따라 그 면적을 인위적으로 큰 규모 또는 작은 규모로 합하거나 쪼개서 사용할 수 있다.
• 이용주체의 목적에 따라 인위적으로 분할 또는 합병하여 이용할 수 있다.

(3) 인문적(사회적, 경제적, 행정적) 위치의 가변성

• 토지는 자연적인 위치는 불변이지만 인문적 위치는 항상 변동하며 인문적 위치가 변하면 부동산의 가치도 변한다.
• 인문적 위치란 사회적 위치, 경제적 위치, 행정적 위치를 의미한다.
• 인구의 변화, 도시형성 및 공공시설의 상태, 공장의 이전, 공원의 설치 등은 사회적 위치를 변하게 하는 요인이다.
• 교통체계의 변화, 기술혁신, 세부담 상태는 경제적 위치의 가변성에 속한다.

(4) 공공성

토지의 공공성은 토지시장에 대한 정부개입의 명분으 강화시킨다.

 

 

2. 건물의 특성

 

건물의 특성에는 비영속성, 생산가능성, 동질성, 이동가능성, 토지의 종속성(지배성) 등이 있다.