[부동산학개론-제2편] 각론_제2장 부동산시장론

 

 

1. 부동산시장의 특성

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1. 부동산시장의 의의

• 부동산시장은 수요와 공급에 관한 정보가 장소적 제한을 받지 않는다는 점에서 추상적 시장으로 존재한다.
• 부동산 거래시에 거래행위가 일반재화의 경우처럼 매우 구체적으로 발생한다는 점에서 구체적 시장으로 존재한다.
• 부동산시장은 지리적 공간을 수반한다.

 

2. 부동산시장의 기능

(1) 자원배분기능

• 부동산시장은 부동산권리의 교환, 가격결정, 경쟁적 이용에 따른 공간배분 등의 역할을 수행한다.
• 부동산의 개별성이라는 특성에도 불구하고 부동산시장은 자원배분 기능을 수행한다.
• 부동산시장의 주요한 기능 중 하나는 경제주체의 지대 지불능력에 따라 토지이용의 유형을 결정하는 것이다.

(2) 부동산 상품의 교환기능

(3) 가격의 창조기능: 일반재화시장처럼 수요와 공급을 조절하여 가격을 결정한다.

(4) 부동산상품에 대한 정보의 제공기능

(5) 부동산시장의 양과 질을 조정하는 기능이 있다. 주택의 수요변화는 주택의 질을 개선시킨다.

 

 

3. 부동산시장의 특성

(1) 시장의 국지성 또는 지역성

• 부동산시장에는 어떤 특정한 지역에 국한되는 시장의 지역성 혹은 지역시장성이 존재한다.
• 부동산시장은 규모, 유형, 품질 등에 따라 세분화되고, 지역별로 구분되는 특성이 있다. 부동산시장은 부동산의 유형, 규모, 품질 등에 따라 구별되는 하위시장(Sub market)이 존재한다.
• 부동산시장은 그 부동산이 속한 지역의 인문 및 자연적 환경에 의해 크게 영향을 받으며 지역시장별로 수요초과나 공급초과가 지속되기도 한다. 따라서 지역별로 동일한 가격형성이 어렵다.
• 완전히 동질적인 파아트라 하더라도 아파트가 입지한 시장지역이 달라지면 서로 다른 가격이 형성될 수 있다.
• 토지 거래시 토지가 가지는 여러 특성과 당해 지역의 토지시장 상태에 관한 많은 정보를 가진 부동산 중개업자가 개입하여야 한다.
• 일반적으로 부동산은 일반3재화에 비해 거래비용이 많이 들고, 부동산 이용의 비가역적 특성 때문에 일반재화에 비해 의사결정지원분야의 역할이 더욱 중요하다.

 

(2) 거래의 비공개성

• 거래와 관련된 정보가 공개되지 않거나 불완전한 경우가 많다.
• 부동산 시장의 참가자들은 가격자료, 비용자료, 수익자료 등에 대해 공개하기를 꺼린다. 이 때문에 불합리한 가격이 형성되기도 한다. 이는 정보 공개시 고액의 부동산 세금으로 직결될 수 있기 때문이며, 또한 부동산의 개별성으로 인해 공개하지 않더라도 다른 사람이 개별부동산의 정보를 쉽게 예측하기 어렵기 때문이다.
• 정보의 비공개 때문에 부동산시장에서는 투자자들이 자신들에게 필요한 시장정보를 구하는 것이 어려워진다.

 

(3) 상품의 비표준화성(상품의 개별성)

• 부동산은 개별성의 특성에 의해 표준화가 어려워 일반재화에 비해 대체가능성이 낮다.
• 재화의 특성에 따라 분화되는 경향이 있다.
• 부동산시장의 분화현상은 경우에 따라 부분시장 (Sub market) 별로 시장의 불균형을 초래하기도 한다.
• 부동산에는 일물일가가 적용되지 않게 된다.
• 부동산시장에서는 매도인의 제안가격과 매수인의 제안가격의 접점에서 부동산가격이 형성된다.
• 개별성의 특성은 부동산상품의 표준화를 어렵게 할 뿐만 아니라 부동산시장을 복잡하고 다양하게 한다.
• 부동산은 대체가능성이 낮은 재화이기에 부동산시장에서 공매(Short selling)가 곤란하다.

 

(4) 공적간섭이 쉽고 또 많은 시장

• 부동산은 다양한 공, 사적 제한이 존재하며, 이는 부동산가격 변동에 영향을 미칠 수 있다.
• 부동산에 가해지는 다양한 공적 제한은 부동산시장의 기능을 왜곡할 수 있다.

 

(5) 시장수급조절의 곤란성

• 상황이 변하여도 수요와 공급을 조절하는데 많은 시간이 소요되는 경우가 많다.
• 진입장벽의 존재는 부동산시장을 불완전하게 만드는 원인이다.
• 수요자의 입장에서는 부동산은 고가이기 때문에 단기적으로 자금을 마련하기 어렵고, 공급자 입장에서는 장기의 생산기간이 소유되는 재화이므로 단기적으로 거의 공급이 어렵다.
• 일반적으로 부동산의 공급에는 상당한 시간이 소요되기 대문에 단기적으로 가격의 왜곡이 발생할 가능성이 있다.

 

(6) 투자대상으로서 금융시장과 대체관계인 시장

• 부동산을 투자대상으로 인식할 경우 부동산은 예금이나 주식 등의 시장과 상호 대체관계를 가진다.

 

(7) 비조직적 시장

• 토지시장은 지역적으로 분산됨으로써 조직적인 시장기구의 형서이 어렵다.
• 일반상품 시장은 대리점, 도매상, 소매상 등으로 조직되어 있어 상품이 유통되나 부동산은 부동성과 개별성 등으로 인해 그러하지 못하다.
• 부동산 시장이 조직화되어 있지 않기 때문에 정부가 부동산시장을 집중통제하는 것이 용이하지가 않다.
• 부동산시장은 외부효과에 의해 시장의 실패가 발생할 수 있다.

 

2. 부동산시장의 경기변동

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1. 경기의 개념 및 경기의 측정지표

(1) 경기의 개념: 경기라 함은 생산활동과 소비활동을 말하는 것이다. 즉, '경기가 좋다'라는 표현은 생산활동과 소비활동이 활발하다는 것을 의미한다.

 

(2) 일반경기와 부동산경기의 관계

• 일반경기와 부문별 경기순환의 시간적 관계는 전순환, 동시순환, 후순환, 역순환 등으로 표현된다.
• 일반적으로 주택걵축경기는 일반경기와 역행하는 관계에 있다.
• 부동산시장은 일반경기와 비교할 때 부문시장은 역순환 또는 동시순환 등 개별적으로 반응하지만 이들을 가중평균한 부동산시장은 일반경기에 후행한다고 알려져 있다.(주식경기는 일반경기에 선행하고 부동산경기는 일반경기에 후행함)

 

(3) 부동산 경기의 측정지표

• 경기를 판단하려고 하면 생산활동과 소비활동이 얼마나 활발한지를 판별하면 된다.
• 부동산경기는 한 가지의 지표만으로 판단되는 것은 아니다. 부동산경기에 영향을 미치는 다양한 지표를 종합적으로 고려하여 판단하여야 한다.
• 부동산 경기변동 국면은 공실률, 건축허가건수, 거래량 등으로 확인할 수 있다.
• 일반적으로 건축착공량과 부동산거래량 등이 부동산경기의 측정지표로 많이 사용된다.
• 건축허가면저과 미분양물량은 부동산 경기변동을 측정할 수 있는 지표로 활용될 수 있다.

 

2. 부동산 경기변동의 유형

• 부동산 경기변동이란 부동산시장이 일반경기변동처럼 상승과 하강국면이 반복되는 현상을 말한다.
• 부동산 경기변동은 순환, 추세, 계절, 무작위 변동으로 나타난다.
• 부동산경제를 구성하고 있는 각 부분에서 순환적 변동을 비롯한 계절적, 장기적, 무작위적 변동이 나타난다.

(1) 순환적 경기변동

부동산 경기 국면도 일반경기 국면처럼 회복, 호황, 후퇴, 불황 등 4개 국면으로 구분할 수 있다.

경기변동의 국면

4국면	2국면	경제특징
1. 불황기	수축	투자나 생산활동 침체, 실업 증대, 물가 하락, 금리 하락, 주가 폭락
2. 회복기	상승	거래 회복, 투자나 생산은 상승기미를 보이며, 실업은 감소
3. 호황기	상승	생산 증가, 금리 및 물가 상승, 고용 증가, 임금 상승, 증권 활황
4. 후퇴기	수축	과잉생산 및 과잉 자본설비로 투자 급감, 재고급증, 은행 대부금 회수 가속

 

1) 회복시장

• 매수자에서 매도자 중심시장으로 변화한다. 이는 가격상승이 예상되어 매수인은 거래를 앞당기려고 하지만 매도인은 거래를 미루려고 하기 때문이다.
• 건축허가 신청건수가 증가하고, 공실률이 감소한다.
• 회복시장에서 직전 국면 저점의 거래사례 가격은 현재 시점에서 새로운 거래 가격의 하한이 되는 경향이 있다.

2) 상향시장

• 상향시장 국면에서는 경기상승이 지속적으로 진행되어 경기의 정점에 도달한다.
• 상향시장 국면에서는 부동산 가격이 지속적으로 상승하고 거래량은 증가한다.
• 공급자(매도자) 주도시장으로 전개된다.
• 건축허가 신청건수가 최대가 되고, 공실률은 최저가 된다.
• 상향시장에서 직전 국면의 거래사례 가격은 현재 시점에서 새로운 거래가격의 하한이 되는 경향이 있다.

3) 후퇴시장

• 경기의 정점을 지나 후퇴시장 국면에 들어서면 부동산가격의 하락이 시작되고 거래도 점차 한산해지며, 전반적인 부동산활동이 침체하기 시작한다.
• 매도자에서 매수자 중심시장으로 변화한다.
• 건축허가 신청건수는 감소하고, 공실률이 감소한다.
• 후퇴시장에서 직전 국면 정점의 거래사례가격은 현재 시점에서 새로운 거래가격의 상한 되는 경향이 있다.

4) 하향시장

• 매수자 주도시장으로 전개된다.
• 건축허가 신청건수가 최저가 되고, 공실률은 최대가 된다.
• 하향시장에서 직전 국면의 거래사례가격은 현재 시점에서 새로운 거래가격의 상한이 되는 경향이 있다.

5) 안정시장

• 부동산시장은 일반 경기변동과 같은 회복, 상향, 후퇴, 하향의 4가지 국면 외에 안정시장이라는 국면을 추가하기도 한다.
• 안정시장은 부동산 가격이 가벼운 상승, 하락을 하거나 안정되어 있는 시장으로 '불황에 강한 유형의 시장'이라고도 일컫는다.
• 주로 위치 좋은 곳의 적당한 규모의 주택들은 비교적 안정시장의 유형에 속한다고 한다.
• 안정시장 국면에서는 과거의 거래가격이 새로운 거래에 있어서 신뢰할 수 있는 기준이 된다.

 

(2) 계절적 변동

• 계절의 속성과 그에 대한 사람의 습관 때문에 나타나며 보통 1년을 단위로 하여 반복적으로 나타난다.
• 봄, 가을의 반복적인 주택거래건수 증가는 계절적 변동요인에 속한다.
• 대학교 근처의 임대주택이 방학을 주기로 공실률이 높아지는 것은 계절적 변도에 속한다.

 

(3) 추세적 변동(장기적 변동)

• 특정 지역이 신개발 또는 재개발되면서 장기적 변동이 나타난다.
• 통상 일반경제의 장기적 변동보다는 기간이 짧고, 부문시장별로 불규칙하게 나타난다.

 

(4) 무작위적(불규칙) 변동

• 무작위적 변동이란 예기치 못한 사태로 초래되는 비순환적 경기변동 현상을 말한다. 정부정책의 변화, 자연재해, 파업 등이 이에 해당한다.
• 총부채상환비율(DTI)규제 완화 후 주택거래 증가는 경기변동요인 중 불규칙 변동요인에 속한다.

 

3. 부동산 경기변동의 특징

(1) 진폭

• 부동산경기는 일반경기에 둔감하게 반응하므로 일반경기에 뒤쳐지는 시간차(=타성기간)가 길다.
• 부동산경기는 일반경기보다 진폭이 크다. 즉 정점이 높고 저점이 깊다. 이는 경기과열도가 높아 투기붐이 있는가 하면 침체기에는 깊은 잠에 빠지기 때문이다.
• 부동산경기는 일반경기와 비교하여 팽창국면과 위축국면간의 차이가 큰 특징을 갖는 경향이 있다.

 

(2) 주기

• 단기파동(키친파동): 30~40개 월을 주기로 하는 주기가 가장 짧은 경기변동. 통화공급이나 이자율의 변동, 기업의 재고변동 등에 따라 일어나는 단기적인 순환이다.
• 중기파동(쥬글라파동): 7~10년을 주기로 하는 경기변동으로 일반경기순환의 대표적 파동이다. 주로 기업의 투자설비투자의 변동과 연관되어 있다.
• 장기파동(콘드라티에프파동): 50~60년을 주기로 하는 경기변동. 기술혁신과 연관되어 있으며 여러 개의 주순환(중기파동)으로 구성된다.
• 건축순환(쿠츠네츠파동): 약 17~18년으로 부동산 경기순환을 의미한다. 부동산의 경기순환은 일반경기(쥬글라파동)의 약 2배에 해당한다. 즉, 부동산경기는 일반경기보다 주기가 더 길다.

 

(3) 개별성과 국지성

• 부동산경기는 지역별로 다르게 변동할 수 있으며 같은 지역에서도 부분시장(market) 에 따라 다른 변동양상을 보일 수 있다.
• 부동산경기는 도시별로 다르게 변동할 수 있고 같은 도시라도 도시 안의 지역에 따라 다른 변동양상을 보일 수 있다.
• 부동산시장은 용도별, 유형별, 지역별로 국지적으로 형성되므로 당연히 이들 시장의 경기변동도 개별적, 국지적으로 형성된다. 그러므로 부동산 경기변동은 지역별, 용도벼7ㄹ로 가중평균하여 추정한다.

 

(4) 그외

• 부동산경기는 각 주기별 순환국면 기간이 일정치 않은 경향이 보인다.
• 후퇴기간은 짧고 회복기간은 길다.(우경사 비대칭)
• 지역적, 국지적으로 시작하여 전국적, 광역적으로 확산된다.

 

3. 효율적 시장

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1. 개념

• 새로운 정보가 얼마나 빠르게 가치에 반영되는가 하는 것을 시장의 효율성이라고 하고 새로운 정보가 지체없이 재화의 가치에 반영되는 시장을 효율적 시장이라고 한다.
• A부동산 주변이 2년 뒤에 개발된다고 하면 2년 뒤가 아니고 지금 A부동산의 가치가 상승하는 것은 부동산시장이 효율적시장이기 때문이다.
• 효율적 시장은 본질적으로 제품의 동질성과 상호간의 대체성이 있는 시장이다.

 

2. 효율적 시장의 유형

(1) 약성 효율적 시장

• 약성 효율적 시장은 현재의 시장가치가 과거의 추세를 번양하는 시장이다.
• 시장참가자: 모든 시장참가자는 기술적 분석(과거분석)을 한다.
• 초과이익의 발생가능성: 이 시장에서는 역사적 자료에 의한 기술적 분석으로는 초과이윤을 얻을 수 없다. 그러나 기본적 분석(현재분석)을 하거나, 공개되지 않은 정보를 가진 경우에는 초과이익을 얻을 수 있다.

 

(2) 준강성 효율적시장

• 준강성 효율적 시장은 과거의 추세적 정보뿐만 아니라 현재 새로 공표되는 정보가 지체없이 시장가치에 반영되는 시장이다.
• 시장참가자: 모든 시장참가자는 기본적 분석(현재분석)을 하고 있다.
• 초과이익의 발생가능성: 기술적 분석이나 기본적 분석으로 초과이익을 얻을 수 없다. 그러나 공개되지 않은 정보를 가지면 초과이익을 얻는다.

 

(3) 강성 효율적시장

• 강성 효율적 시장은 공표된 정보는 물론이고 아직 공표되지 않은 정보까지도 시장가치에 반영되어 있는 시장이며, 완전경쟁시장에 가장 유사한 개념의 시장이다.
• 시장참가자: 시장에 존재하는 모든 정보는 이미 다 공개되어 있다.
• 초과이익의 발생가능성: 이 시장에서는 우수한 정보 자체가 존재하지 않기 때문에 어느 누구도 정보를 ㅌ농한 초과이익을 얻을 수 없다.

 

(4) 부동산시장에의 적용

• 부동산시장이 어느 유형에 해당하는가는 나와 시대마다 다른데 일반적으로 부동산시장은 준강성 이하의 효율적시장으로 본다.
• 강성효율적시장은 완전경쟁시장과 마찬가지로 이론상으로만 존재하는 시장이다. 주식시장도 강성효율적 시장은 아니다.

 

3. 할당 효율적 시장

(1) 불완전경쟁시장과 할당효율적 시장

• 부동산시장은 불완전경쟁시장이어서 진출, 입이 자유롭지 않다. 부동산거래비용의 증가는 부동산 수요자와 공급자의 시장 진출입에 제약을 줄 수 있어 불완전경쟁시장의 요인이 될 수 있다.
• 자원의 할당이 효율적으로 이루어지는 시장, 즉, 필요한 곳에 필요한 양만큼 자우너이 배분되는 시장을 할당효율적 시장이라고 한다.
• 할당효율적 시장이란 우수한 정보가 없어서 어디에 투자해도 초과이익을 기대할 수 없는 시장이라고 볼 수 잇다. 그러므로 부동산시장과 같이 과점시장이나 불완전경재시장 역시 초과이익이 발생하지 않으면 할당효율적 시장ㅇ 될 수 잇다.
• 부동산시장에 투기(초과이익)가 발생하는 것은 부동산시자이 볼완전경쟁시장 도는 독저시장이기 때문이 아니고 할당효율적 시장이 아니기 때문이다.

 

(2) 우수한 정보의 취득비용

• 우수한 정보가 존재하는 시장이라도 정보시장이 공개경쟁적이라면 할당효율적 시장이 될 수 있다.
• 어느 누구도 기회비용보다 싼 값으로 정보를 획득할 수 없는 시장이라면 이 시장은 할당효율적 시장이다.
• 정보를 이용해 얻을 수 있는 초과이익과 정보를 취득할 때 소요되는 비용이 일치할 경우 할당효율적 시장이 된다.
• 독점을 획득하기 위한 기회비용이 모든 투자자에게 동일하다면 할당효율적 시장이 될 수 있다.

 

(3) 부동산정보와 시장과의 관계

 

예제1)

1년 후 신역사가 들어선다는 정보가 있는 지역의 주변에 토지를 소유한 사람이 있다.

역세권개발계획에 따라 1년 후 신역사가 들어설 가능성은 40%로 알려져 있다. 이 토지의 1년 후 예상가격은 신역사가 들어서는 경우 8억 8천만원, 들어서지 않는 경우 6억 6천만원이다. 투자자의 요구수익률은 연 10%다. 투자자가 구매할 수 있는 가격인 동시에 토지소유자가 매도할 수 있는 가격을 계산해보자. (r:할인률, n: 기간)

• 개발정보가 없을 경우 1년 후 토지의 가치: (88000만 x 0.4)+(66000만 x 0.6) = 35,200만+39,600만 = 74,800만
• 개발정보가 없을 경우 토지의 현재가치: 일시불의 현재가치계수=1/(1+r)n  순현가를 구하기 위해 적용하는 할인율은 투자자의 요구수익률을 적용한다. 즉 r=0.1 따라서 74,800만x(1/1.1)=68,000만
• 개발정보가 있는 경우 1년 후의 적정투자가치와 현재투자가치: 만일 어떤 투자자가 신역사가 반드시 들어선는 정보를 알고 있는 경우 그 투자자의 입장에서 1년 후의 토지 가치는 88,000만원이므로, 현재의 토지가치는 88,000만x(1/1.1)=80,000만 이다.
• 개발정보의 가치: 신역사가 반드시 들어선다는 정보를 알고 있는 사람은 (다른 사람은 모르므로) 이 토지를 68000만원에 구입할 수 있는데, 실제 토지의 가치는 80,000만이다. 그러므로 이 투자자는 12,000만의 이득을 보게 된다. 이것이 정보의 가치가 된다.

예제2)

복합쇼핑몰 개발예정지 인근에 일단의 A토지가 있다. 2년 후 도심에 복합쇼핑몰이 개발될 가능성은 50%로 알려져 있다. 2년 후 도심에 복합쇼핑몰이 개발되면 A토지의 가격은 6억500만원, 개발되지 않으면 3억250만원으로 예상된다. 투자자의 요구수익률(할인율)이 연 10%일 때, 이 투자자가 최대한 지불할 수 있는 이 정보의 현재가치는?

• 개발정보가 없을 경우 2년 후 토지의 가치: (60500만X0.5)+(30250X0.5)=30,250만+15,125만=45,375만
• 개발정보가 없을 경우 토지의 현재가치: 일시불의 현재가치계수=1/ (1+r)ⁿ→ n=2이므로 45,375만 x (1/1.21)=37,500만
• 개발정보가 있는 경우 2년 후의 적정투자가치와 현재투자가치: 만일 어떤 투자자가 복합쇼핑몰이 반드시 들어선다는 정보를 알고 있는 경우 그 투자자의 입장에서 2년 후의 토지 가치는 60,500만원이므로, 현재의 토지가치는 60500만x(1/1.21=50,000만이다.
• 개발정보의 가치: 복합쇼핑몰이 반드시 들어선다는 정보를 알고 있는 사람은 이 토지를 37,500만원에 구입할 수 있는데, 실제 토지의 가치는 50,000민ㅇ;디/ ㄱ,람,러 ㅇ; 트지진,ㄴ 12,500만의 이득을 보게 된다. 이것이 정보의 가치가 된다.

예제3)

대형마트가 개발된다는 다음과 같은 정보가 있을 때 합리적인 투자자가 최대한 지불할 수 있는 이 정보의 현재가치는?

• 대형마트 개발예정지 인근에 일단의 A토지가 있다.
• 2년 후 대형마트가 개발될 가능성은 45%로 알려져 있다.
• 2년 후 대형마트가 개발되면 A토지의 가격은 12억 1,000만원, 개발되지 않으면 4억 8,400만원으로 예상된다.
• 투자자의 요구수익률(할인율)은 연 10%이다.

▶ (i) 개발정보가 없을 경우 2년 후 토지의 가치: (121000만x0.45)+(48400만x0.55)=54,450만+26,620만=8억1,070만

(ii) 개발정보가 없을 경우 토지의 현재가치: 일시불의 현재가치계수=1/(1+r)n → r=0.1, n=2이므로 81,070만x(1/1.21)=6억7,000만,

(iii) 개발정보가 있는 경우 2년 후의 적정투자가치와 현재투자가치: 대형마트 개발정보를 알고 있는 경우 투자자의 입장에서 2년 후의 토지 가치는 12억1,000만원이므로, 현재의 토지가치는 121000만x(1/1.21)=10억이다.

(iv) 개발정보를 알고 있는 사람은 이 토지를 6억 7,000만원에 구입할 수 있는데, 실제 토지의 현재가치는 10억이다. 그러므로 이 투자자는 3억3,000만의 이득을 보게 된다. 이 차액이 정보의 핸재가치가 된다.

 

 

4. 부동산시장의 분석

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1. 주택서비스

• 부동산시장을 경제이론(거래되는 재화의 동질성을 전제로 하는 이론)으로 분석하기 위해서는 비동질적인 부동산을 동질적인 재화로 바꾸는 것이 필요한데 이를 위해 주택서비스라는 개념을 도입한다.
• 주택을 물리적 실체로 분석하면 주택이 동질적이지 못하기 때문에 완전경쟁을 전제로 하는 이론이나 모형으로 적용하기가 어렵다. 그러나 주택을 물리적 실체로 보지 않고 주택서비스를 제공하는 효용의 주체로 보면, 줕낵은 동질적 상품으로 취급할 수 있고 완전경쟁을 전제로 하는 이론이나 모형으로 분석이 용잉하게 된다.
• 그러므로 주택시장에서의 분석대상은 개별성이 강한 물리적 주택이 아니고 동질화된 상품으로 인식하는 주택서비스이다.
• 주택이란 이질성이 강한 제품이므로 용도적으로 동질화된 상품으로 분석해서는 안된다(X).

 

2. 주거분리

(1) 의의

• 주거분리란 고소득층의 주거지역과 저소득층의 주거지역이 분리되는 현상을 말한다.
• 주거분리는 도시 내에서 소득계층이 분화되어 거주하는 현상을 말한다.
• 주거분리를 주도하는 것은 고소득가구로, 정(+)의 외부효과 편익은 추구하려 하고, 부(-)의 외부효과 피해는 피하려는 동기에서 비롯된다.

(2) 주거분리의 영향

• 고가주택시장은 정의 외부효과 때문에 지속적으로 주택의 수선이나 개량이 이루어지므로 고가주택시장은 계속 고가주택시장으로 남게된다.
• 저가주택시장은 부의 외부효과 때문에 주택의 수선이나 개량보다는 방치가 더 많이 발생하고 따라서 저가주택시장은 계속 저가주택시장으로 남게 된다.
• 저소득층은 다른 요인이 동일할 경우 정(+)의 외부효과를 누리고자 고소득층 주거지에 가까이 거주하려 한다.
• 고소득층 주거지역과 인접한 저소득층 주택은 할증료(Premium)가 붙어 거래되며, 저소득층 주거지역과 인접한 고소득층 주택은 할인되어 거래될 것이다.
• 고소득층 주거지와 저소득층 주거지가 인접한 지역에서는 침입과 천이현상이 발생할 수 있다.
• 주거분리는 도시 전체뿐만 아니라 지리적으로 인접한 근린지역에서도 발생할 수 있다.

 

3. 여과과정

(1) 개요

• 주택의 여과과정은 시간이 경과하면서 주택의 질과 주택에 거주하는 가구의 소득이 변화함에 따라 발생하는 현상이다. 주택순환과정이라고도 불리운다.
• 주택의 질적변화와 가구의 이동관계를 설명한다.
• 개인은 주어진 소득이라는 제약조건 하에 최대의 만족을 얻을 수 있는 주택서비스를 소비한다고 전제한다.
• 안정적인 주택시장에서는 주택여과효과가 긍정적으로 작동하면 주거의 질을 개선하는 효과가 발생한다.
• 안정적인 주택시장에서는 주택여과효과가 긍정적으로 작동하면 주택공급량의 증가에도 기여하게 된다.
• 공가의 발생은 주택여과과정의 중요한 구성요소 중 하나이다.

(2) 하향여과

• 고급주택으로 사용되던 기존의 주택이 저급주택으로 전환되는 것을 말한다.
• 저소득층의 인구증가 및 주택보조금 등이 지급됨으로써 저가주택에 대한 수요가 증가하면 임대료가 상승하고 고가주택의 하향여과가 이루어진다.
• 고소득층 주거지역으로 저소득층이 들어오게 되어 하향 여과과정이 계속되면, 고소득층 주거지역은 점차 저소득층 주거지역으로 바뀔 것이다.
• 침입과 천이현상으로 인해 주거입지의 변화를 가져올 수 있다.
• 주택의 개량비용이 개량 후 주택가치의 상승분보다 크다면 하향 여과과정이 발생하기 쉽다.

(3) 상향여과

• 불량주택이나 저급주택으로 사용되던 주택이 개량, 수선되거나 재개발되어 고급주택으로 전화되어 사용되는 것을 의미한다.
• 주택의 상향여과는 낙후된 주거지역이 재개발되어 상위계층이 유입된 경우에 나타날 수 있다.
• 소득증가로 인해 저가주택 수요가 감소하면 상향여과 현상이 나타난다.
• 저소득층 주거지역에서 주택의 보수를 통한 가치 상승분이 보수비용보다 크다면 상향여과가 발생할 수 있다.

 

4. 불량주택의 문제

• 저가주택촌이 조성되는 것은 시장실패의 문제가 아니고 주민드르이 소득이 낮고 이러한 주민들이 저가주택을 원하기 때문에 존재하는 것이다. 즉, 불량주택의 문제는 시장실패의 문제가 아니고 저소득의 문제이며 이는 시장기구의 작동(효율적인 자원배분)이 원활히 이루어지고 있음을 나타낸다.
• 불량주택의 문제를 해결하기 위해 철거 등 정부가 개입하는 것은 근본적인 해결책이 되지 못한다.