[부동산학개론-제2편] 각론_제1장 부동산경제론

 

1. 부동산의 수요 공급이론

 

1. 수요 공급의 개념

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1. 부동산의 수요

(1) 수요

• 일정기간 동안 특정재화나 서비스를 구매하려는 욕구를 말한다.
• 주택의 수요(demands)와 주택소요(needs)는 서로 다른 개념으로 소요는 인간 존엄성 유지에 필요한 최저주거 기준으로서의 주택의 양과 질을 말한다.

 

(2) 수요량

• 주어진 가격수준에서 수요자가 구매하려고 의도하는 최대수량을 말한다.
• 수요량은 주어진 가격수준에서 수요자가 구매하려고 의도하는 양(사전적 개념)을 말하는 것이지 실제로 구매한 양을 말하는 것은 아니다.
• 부동산 수요량은 특정 가격수준에서 부동산을 구매하고자 하는 의사와 능력이 있는 수량이다.
• 유량의 개념 : 수요(공급)량은 어떤 일정기간 동안 사고자(팔고자) 의도하는 양, 즉 유량의 개념이다.
• 부동산시장에서의 수요는 유량이 원칙이며, 구매의사와 구매능력이 있는 유효수요를 기준으로 분석한다.

 

(3) 유량변수와 저량변수

• 부동산시장을 분석할 때 사용하는 자료는 그 성격에 따라 일정기간에 걸쳐 량을 측정하는 유량자료와 일정시점에 량을 측정하는 저량자료로 구별할 수 있다.
• 주택시장분석에서 유량의 개념뿐만 아니라 저량의 개념을 파악하는 것은 주택공급이 단기적으로 제한되어 있기 때문이다.

  1) 유량(flow) 변수

• 소비, 저축, 소득(임금), 임료, 신규주택공급량, 주택거래량, 투자, 수요, 공급, 인구변동, 국민총생산, 수출량, 연간이자비용, 급여, 지대, 부동산관리자 월급여 등

 

  2) 저량(stock) 변수

• 자산, 자본, 국부, 인구, 주택보급율, 주택재고량, 통화(량), 자산가치, 주택의 수, 지가 등
• 만약 현재 우리나라에 총 1.500만 채의 주택이 존재하고 그 중 100만 채가 공가로 남아있다면, 현재 주택저량의 수요량은 1,400만 채이다.

 

2. 부동산 수요의 종류

(1) 유효수요와 잠재수요

1) 유효수요

• 부동산시장에서 가격경쟁에 참여하고 있는 수요를 말하며, 실질적인 구매력을 동반한 유효한 수요라고도 하며, 이를 실질적 수요라고 한다.
• 부동산수요는 구입에 필요한 비용을 지불할 수 있는 경제적 능력이 뒷받침된 유효수요의 개념이다.

2) 잠재수요

• 구매력이 부족하여 유효수요층에는 해당되지 아니하나 수요주체의 사정, 여건에 따라 언제든지 유효수요화할 수 있는 예비수요를 말한다.
• 부동산은 고가의 상품이므로 시장참여가 유효수요자로 제한된다.
• 가수요(투기수요)도 욕구와 구매력이 있는 수요이므로 유효수요에 포함된다.
• 구매력에는 자기자본(저축 등) 뿐만이 아니라 타인자본(금융대출금 등)도 포함시킨다.
• 모기지제도가 도입되고 대부비율이 증가하면 유효수요를 증대시킨다. 반면 융자비율을 낮추게 되면 유효수요는 잠재적 수요화될 수 있다.
• 만일 시장가격 2억인 부동산이고 대부비율이 40%인 경우라면 가용자금 1억5천만원을 가진 A는 수요에 포함되지만 1억을 가진 B는 수요에 포함되지 않는다.

(2) 본원적 수요와 파생수요

1) 인간이 소비함으로써 그들의 욕망을 직접적으로 충족하는 재화를 소비재라하고 그러한 소비재에 대한 수요를 직접수요라 한다.

2) 생산재에 대한 수요는 간접적인 것이며 이는 직접수요에서 파생되어 온다고 해서 파생수요 또는 간접수요라고한다. 토지는 생산재의 일종이므로 토지수요는 파생수요가 되며, 주택에 대한 수요는 택지수요를 파생시키므로 택지수요는 주택수요의 파생수요가 된다.

 

(3) 가수요와 실수요

1) 가수요 : 일반적으로 부동산에 대한 이용의사가 없는 투기적 수요를 의미한다.

2) 실수요 : 부동산에 대한 이용의사를 갖춘 수요로서, 가수요에 대비되는 개념으로 사용된다.

 

(4) 신규수요와 교체수요

1) 신규수요 : 수요자가 최초로 부동산을 구매하려는 수요를 의미한다. 주택의 신규수요는 결혼이나 분가, 이혼 등으로 인해 발생하는 경우가 많다.

2) 교체수요 : 상품의 수요자가 이미 유사한 상품을 보유하고 있으나, 현재의 상품을 대체하는 다른 상품을 구매하려는 수요를 의미한다. 주택의 경우 기존 주택 보유자가 다른 주택으로 이사하고자 하는 경우에 발생하게 된다.

 

(5) 지가수요와 차가수요

1) 지가수요 : 주택에 대한 소유 수요를 의미하며, 자가수요 또는 매수수요라고도 한다.

2) 차가수요 : 주택에 대한 임차 수요를 의밀한다.

 

(6) 유보수요와 표준수요

1) 유보수요 : 자산의 소유자가 그 자산을 처분하지 않고 스스로 이를 보유하려는 것이다. 부동산의 사용가치가 교환가치보다 낮으면 유보수요를 형성하려고 하지 않을 것이다.

2) 표준수요 : 상시적으로 수요가 유발되는 표준량을 말한다.

 

3. 부동산의 공급

(1) 공급

• 공급이란 일정기간 또는 시점에 사람들이 재화나 서비스를 판매하고자 하는 욕구를 말한다. 재화나 서비스를 공급하고자 하는 사람들을 공급자라고 한다.
• 부동산의 공급에는 신규 부동산뿐만아니라 기존의 부동산도 포함된다. 그러므로 부동산 공급자에는 생산자뿐만 아니라 기존의 주택이나 건물의 소유자도 역시 포함된다.

(2) 공급량

• 주어진 가격수준에서 생산자(공급자)가 판매(공급)하고자 하는 최대수량으로써 실제로 판매된 수량과는 구분된다.
• 부동산의 공급은 일정한 시점에서 측정되는 저량개념이 아니라 일정한 기간 동안 측정되는 유량개념이다.
• 부동산의 공급량과 그 공급량에 영향을 주는 요인들과의 관계를 나타낸 것이 공급함수이다.
• 공급량에 영향을 주는 요인에는 가격 이외에도 생산기술, 생산요소의 가격, 공급자의 예상 등이 있다.
• 공급곡선이란 가격 이외의 요인은 모두 일정하다고 가정하고 가격이 변할 때 공급량이 어떻게 변하는지를 보여주는 곡선이다.

 

2. 수요 공급의 법칙

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1. 수요의 법칙

(1) 의의 및 특징

• 다른 조건이 일정할 경우 A재화의 가격이 상승하면 A재화의 수요량은 감소하고, A재화의 가격이 하락하면 A재화의 수요량은 증가한다.(예 : 주택가격이 상승하면 주택수요량에 영향을 준다)
• 가격과 수요량은 역의 함수관계이며, 수요곡선의 형태는 우하향하게 된다.
• 수요의 법칙이 성립하는 이유는 소득효과 및 대체효과 때문이다.

(2) 소득효과(실질소득의 감소효과)

• 소득의 변화 없이 해당재화의 가격이 상승했다는 것은 해당재화의 가격상승이 없었지만 내 소득이 줄어든 것과 같은 효과를 가져온다. 이를 소득효과라고 한다.

1) 정상재 : 소득이 증가하면 수요량이 증가하는 재화를 정상재라고 한다. 부동산은 정상재에 해당한다. 정상재의 경우 소득이 증가하면 수요곡선은 우측으로 이동한다.

2) 열등재 : 소득이 증가하면 오히려 수요량이 감소하는 재화를 열등재라고 한다. 열등재의 경우 소득이 증가하면 수요곡선은 좌측으로 이동한다.

 

(3) 대체효과

1) 대체효과(대체재로의 수요의 이전효과)

• 대체관계에 있는 재화 사이에서 어느 한  재화의 가격이 변하면 상대적으로 싼 재화쪽으로 수요가 움직여가는 현상을 대체효과라고 한다.
• 주택임대료가 상승하면 다른 재화의 가격이 상대적으로 하락하여(→ 다른 재화의 소비량이 증가함) 임대수요량이 감소하는 것은 대체효과에 대한 설명이다.
• 아파트의 가격이 상승하는 경우 아파트의 수요량이 감소하며, 대체재인 오피스텔의 수요가 증가하므로 오피스텔의 가격은 상승한다.
• 아파트와 단독주택의 관계가 대체재라고 가정할 때 아파트의 가격이 상승하면, 단독주택의 수요가 증가하고 단독주택의 가격은 상승한다.

2) 대체재 : A 재화의 가격상승이 B재화의 수요량을 증가시키면 A와 B는 대체재이다.(소주와 맥주, 설탕과 녹차, 투자대상으로서 부동산과 주식 등 경쟁관계에 있는 재화)
3) 보완재 : A재화의 가격상승이 B재화의 수요량을 감소시키면 A와 B는 보완재이다.(설탕과 프림, 담배와 재떨이 등)

 

2. 공급의 법칙

(1)의의 

부동산 가격이 상승하면 공급량은 증가하고, 가격이 하락하면 공급량은 감소한다. 즉, 비례관계이다.

 

(2) 특징

• 가격과 공급량은 정의 함수관계이며 공급곡선의 형태는 우상향한다.
• 개별기업의 공급곡선은 그 기업의 한계비용곡선이 된다.

(3) 공급에 있어 대체재의 가격변동이 해당재화의 공급량에 미치는 영향

• 공급자가 A재화와 B재화를 동시에 생산할 수 있고, A의 공급량을 늘리면 B의 공급량을 줄여야 한다면 A재화와 B재화는 공급에 있어 대체재이다.
• 이 경우 A재화의 가격이 상승하면 공급자는 A재화의 공급은 늘리고 B재화의 공급은 줄일 것이므로 공급에 있어 대체재의 가격이 상승하면 해당재화의 공급은 감소하게 된다.

 

3. 시장균형점의 결정과 이동

 

​1. 수요곡선과 공급곡선

(1) 수요곡선

• 가격과 수요량의 대응관계를 연결한 선을 수요곡선이라고 한다.
• 수요량과 가격은 역(-)의 함수관계이며 수요곡선은 우하향한다.

(2) 공급곡선

• 가격과 공급량의 대응관계를 연결한 선을 공급곡선이라고 한다.
• 공급량과 가격은 정(+)의 함수관계이며 공급곡선은 우상향한다.
• 토지도 물리적인 공급을 늘릴 수는 없지만 용도의 다양성으로 인해 우상향하는 공급곡선을 가진다.

 

(3) 시장수요곡선과 시장공급곡선

 

개별수요곡선과 시장수요곡선

 

• 개별수요는 개인의 수요를 말하는 것이고, 시장수요는 시장에 참가한 개별수요자를 모두 합친 수요를 말하는 것이다.
• 시장수요량은 동일한 가격수준 하에서 개별수요자의 수요량(횡축)을 모두 합친 수량을 의미하므로 시장수요는 개별수요의 수평적 합계가 된다.
• 시장수요곡선이 개별수요곡선보다 더 완만하다(더 탄력적이다)
• 시장공급곡선은 개별기업의 한계비용곡선을 수평적으로 합한 것이다.

 

 

2. 시장에서의 수요와 공급의 균형

(!) 균형가격의 결정

• 균형상태란 가격상승과 가격하락의 압력이 없는 상태를 말한다. 예를 들어 A재화의 가격이 500원일 때 A재화의 수요량은 3개이고, A재화의 공급량은 3개라면 시장에서는 더 이상의 초과수요 또는 초과공급이 없으므로 가격의 움직임이 없어지게 된다. 시장이 균형상태가 되면 외부에서 충격이 오기 전까지 A재화의 가격과 거래량은 유지된다.
• 수요량과 공급량이 동일할 때의 시장가격을 균형가격이라고 하고, 이때 거래되는 수량을 균형거래량이라고 한다. 
• A지역의 오피스텔 시장공급량(Qs)이 3P이고, 오피스텔 시장수요함수가 Qd=1200-P이라면 균형가격은 Qd= Qs, 1200-P=3P, P=300이다.

(2) 시장임대료

• 시장임대료가 균형임대료보다 높을 경우, 초과공급으로 인해 임대료가 하락하고, 시장임대료가 균형임대료보다 낮을 경우, 초과수요로 인해 임대료가 상승한다.
• 부동산의 초과공급은 임대료를 하락시키는 요인으로 작용하며, 초과수요는 임대료를 상승시키는 요인으로 작용한다.

3. 수요의 변화와 수요량의 변화

(!) 수요량의 변화

• 다른 모든 조건이 불변일 때, 당해 재화의 가격변화 때문에 당해 재화의 소비량이 변하는 것을 '수요량의 변화'라고 한다.(아파트의 가격변화)
• 수요량의 변화는 '수요곡선 상에서의 점의 이동'으로 표현된다.

※ 수요곡선의 이동으로 인해 수요량이 변하는 경우는 부동산 수요의 변화라고 하고, 수요곡선을 따라 수요량이 변하는 경우는 수요량의 변화라고 한다.

 

(2) 수요의 변화

1) 의의

• 당해 재화의 가격변화 외에 다른 원인 때문에 당해 재화의 소비량이 변하는 것을 '수요의 변화'라고 한다.(예: 순유입인구가 증가하면 주택수요에 영향을 준다)
• 수요 결정요인에는 인구와 가구, 대체재의 가격, 시장변동에 대한 기대심리, 소득, 세금, 이자율, 융자지원, 선호도의 변화,  공공용지의 확보 및 기타, 가격변화에 대한 소비자의 예상, 정부규제 등이 있다.
• 수요의 변화는 '수요곡선 자체의 수평이동'으로 표현되는데, 수요의 감소는 좌측으로, 수요의 증가는 우측으로 이동한다. 가격변화는 없기 때문에 수직으로의 이동은 없다.
• 부동산가격이 상승할 경우 수요량이 오히려 증가하는 것은 부동산시장에서는 수요법칙이 적용되기 때문이다.

2) 아파트의 경우, 수요의 변화요인으로 인구변화, 소득변화, 가구수변화, 아파트에 대한 선호도변화, 아파트 가격에 대한 기대의 변화 등이 있다. 

수요의 감소(수요곡선이 좌측으로 이동)	수요의 증가(수요곡선이 우측으로 이동)
인구의 감소 수요자의 실질소득 감소 가구수의 감소 아파트 선호도 감소 아파트의 가격 하락 예상 아파트 담보대출금리의 상승 대체재인 단독주택 가격의 하락 거래세 인상	인구의 증가 수요자의 실질소득 증가 가구수의 증가 아파트 선호도 증가 부동산 가격상승 기대 아파트 담보대출금리의 하락 대체재인 단독주택의 가격 상승 거래세 인하

 

 

4. 공급의 변화와 공급량의 변화

(1) 공급량의 변화

• 공급곡선이 이동하는 것이 아니라 부동산가격의 변화에 따라 동일한 공급곡선에서 공급량이 변화하는 것을 공급량의 변화라고 한다.
• 해당 부동산 가격 변화에 의한 공급량의 변화는 다른 조건이 불변일 때 동일한 '공급곡선상에서 점의 이동'으로 나타난다.
• 주택가격이 상승하면 (주택공급이 증가하게 되고 그에 따라) 주거용지의 공급이 증가한다.
• 완전경쟁시장에서 각 공급자(기업)가 할 수 있는 일은 공급자의 생산비와 시장에서 결정된 부동산의 가격을 비교하여 이윤을 극대화하는 공급량을 찾는 것뿐이다. 그러므로 공급자는 한계비용이 부동산의 시장가격과 같게 될 때까지(MC=P) 생산하여야 한다. 즉, 완전경쟁시장에서 부동산공급량은 한계비용곡선인 가격곡선과 일치하는 지점에서 결정된다.

(2) 공급의 변화

• 가격 이외의 다른 공급결정요인에 의하여 공급곡선이 이동하는 것을 말한다.
• 공급결정요인에는 임금, 건설비용, 기술수준, 시장변동이나 정부의 정책에 대한 기대심리, 세금, 이자율, 지원, 공급자의 수 등이 있다.
• 주택건설업체 수의 증가, 주택건설용 원자재 가격의 하락, 새로운 건설기술의 개발에 따른 원가절감, 주택건설용 토지가격의 하락은 부동산 공급을 증가시키는(즉, 공급곡선을 우측으로 이동시키는) 요인이 된다.
• 지역지구제와 같은 부동산 정책을 통해서 부동산의 공급을 조절할 수 있다.
• 노동자임금이나 시멘트가격과 같은 생산요소가격의 하락은 부동산 공급을 증가시키는 요인이 된다.
• 토지가격의 상승은 주택공급을 감소시키는 요인이 된다.
• 건축기자재 가격이 상승하더라도 주택가격이 변하지 않는다면 주택공급은 감소할 것이다.
• 기준금리의 하락은 이자비용을 감소시켜 부동산공급자의 공급을 증가시키고, 수익을 증가시키는 요인이 된다.
• 예상 인플레이션보다 실제 인플레이션이 높으면, 부동산의 실질 임대료는 줄어드는 결과가 되기 때문에 공급량은 감소한다.
• 주택건설에 대한 정부 보조금의 지급 축소는 생산비를 상승시키는 효과가 있어 주택공급이 감소한다.
• 주택가격이 가까운 장래에 상승할 것으로 예상된다면, 건설업체는 신규주택의 공급을 늘릴 것이고, 하락할 것으로 예상된다면 공급을 줄일 것이다.

5. 균형점의 이동

(1) 개요: 균형의 상태는 외부에서 충격이 가해지지 않으면 그 상태를 그대로 유지하지만 수요나 공급에 영향을 미치는 외부환경이 변하면 수요곡선과 공급곡선이 이동하고 이는 곧 균형가격과 균형거래량의 변화를 가져온다.

 

(2) 수요곡선의 결정(이동)요인

1) 소득증가: 소득이 증가하면 수요곡선은 우측으로 이동한다.

2) 대체재의 가격변화: 대체재의 가격이 상승하면 대체재의 수요량이 감소하면서 해당 재화의 수요가 증가한다.(수요곡선의 우측이동)

3) 보완재의 가격변화: 보완재의 가격이 상승(하락)하면 해당재화의 수요곡선은 좌측(우측)으로 이동한다.

 

(3) 공급곡선의 결정(이동)요인

1) 생산기술의 발달: 공급곡선을 우측으로 이동(공급증가) 시킨다.

 

2) 생산요소의 가격변화

• 생산요소의 가격이 상승하면 공급은 감소하고, 생산요소의 가격이 하락하면 공급은 증가한다.
• 균형 상태인 시장에서 건축원자재의 가격이 하락하면 공급이 증가한다. 이에 따라 균형가격은 하락하고(P1→P2), 균형거래량은 증가한다(Q1→Q2). 아래 그림 참조
• 건설 노동자의 임금이 상승하면 주택공급이 감소하고, 이는 부동산가격을 상승시킨다.
• 철근에 대한 수요가 증가해서 철근가격이 상승하면 부동산공급이 감소하므로 궁극적으로 부동산의 가격은 상승한다.

 

  3) 공급에 있어 대체재의 가격변화: 대체재의 가격이 상승하면 공급자는 대체재의 공급을 늘릴 것이므로 상대적으로 해당재화의 공급은 감소한다.

 

 

 

예제1) A지역 아파트시장에서 수요함수는 일정한데, 공급함수는 다음 조건과 같이 변화하였다. 이 경우 균형가격과 공급곡선의 기울기는 어떻게 변화하였는가?

• 공급함수: Qs1=30+P(이전) → Qs2=30+2P(이후)
• 수요함수: Qd=150-2P

▶(i) Qs1=Qd일 때의 균형가격은 30+P=150-2P, P=40, Qs2=Qd일 때의 균형가격은 30+2P=150-2P,P=30 따라서 균형가격은 40-30=10 감소 (ii) 공급함수가 P=Qs1-30 →P=(1/2)Qs2-15변하므로 공급곡선의 기울기는 1/2 감소한다.

 

예제2) A지역의 기존 아파트 시장의 수요함수는 P= -Qd+40, 공급함수는 P=(2/3)Qs+20이었다. 이후 수요함수는 변하지 않고 공급함수가 P=(2/3)Qs+10으로 변하였다. 균형가격과 균형거래량의 변화는?

▶(i) 기존 아파트 시장의 균형거래량은 수요곡선과 공급곡선이 만나는 점이므로 -Q+40=(2/3)Q+20, (5/3)Q=20, Q=60/5=12이고, 균형가격은 P=40-12=28이다. (ii) 공급함수 변화 이후의 아파트 시장의 균형거래량은 -Q+40=(2/3)Q+10, (5/3)Q=30, Q=90/5=18이고, 균형가격은 P=40-18=22이다.

 

(4) 수요와 공급에 모두 영향을 미치는 요인

1) 재화의 가격상승 예상: 현시점에서 수요는 증가하고 공급은 감소한다. 따라서 가격은 폭등한다. 부동산가격이 상승할 것으로 예상되면 매도인은 더 오르고 나면 팔기위해 현재의 공급량을 줄일 것이고, 따라서 공급곡선은 좌측으로 이동한다. 여기서 말하는 매도자는 기존의 주택 소유자를 말하는 것이지 신규개발업자를 말하는 것이 아니다.

 

2) 공법상 규제: 공법상 규제가 강화되면 수요와 공급은 모두 감소하고, 규제가 완화되면 수요와 공급은 모두 증가한다.

3) 시장금리: 금리가 인상되면 수요와 공급은 모두 감소하고, 시장금리가 인하되면 수요와 공급은 모두 증가한다.

 

(5) 수요곡선과 공급곡선의 이동에 따른 균형점의 변화

1) 수요증가, 공급불변 → 균형가격은 상승하고 균형거래량은 증가한다.

2) 수요감소, 공급불변 → 균형가격은 하락하고 균형거래량은 감소한다.

3) 수요불변, 공급증가 → 균형가격은 하락하고 균형거래량은 증가한다.

4) 수요불변, 공급감소 → 균형가격은 상승하고 균형거래량은 감소한다.

5)수요증가, 공급증가 → 균형가격은 알 수 없고, 균형거래량은 반드시 증가한다. 수요의 증가가 공급의 증가보다 큰 경우, 균형가격은 상승하고 균형거래량도 증가한다. 반대로 공급의 증가가 큰 경우, 균형가격은 하락하고 균형거래량은 증가한다.

6) 수요감소, 공급증가 → 균형가격은 반드시 하락하고 균형거래량은 알 수 없다. 수요의 감소폭이 작다면 균형거래량은 증가한다.

7) 수요증가, 공급감소 → 균형가격은 반드시 상승하고 균형거래량은 알 수 없다. 수요의 증가폭이 공급의 감소폭보다 크다면 균형거래량은 증가하고, 공급의 감소폭이 크다면 균형거래량은 감소한다.

8) 수요감소, 공급감소 → 균형가격은 알 수 없고 균형거래량은 반드시 감소한다. 수요의 감소가 공급의 감소보다 큰 경우, 균형가격은 하락하고 균형거래량도 감소한다. 반대로 공급의 감소가 큰 경우, 균형가격은 상승하고 균형거래량은 감소한다.

 

예제1) A부동산에 대한 기존 시장의 균형상태에서 수요 함수는 P=200-2Qd,공급함수는 2P=40+Qs이다. 시장의 수요자수가 2배로 증가되는 경우, 새로운 시장의 균형가격과 기존 시장의 균형가격 간의 차액은?

▶ 수요함수는 P=200-2Qd → Qd=100-0.5P, 공급함수는 2P=40+Qs → Qs =2P-40

(i) 기존 시장의 균형가격은 100-0.5P=2P-40, 140=2.5P, P=56만원

(ii) 수요자수가 2배로 증가하면 수요함수는   2Qd=2x(100-0.5P)=200-P이고, 새로운 균형가격은 200-P=2P-40, 240=3P, P=80만원

(iii) 균형가격 간의 차액은 80만-56만=24만원

 

예제2) A지역 아파트시장에서 공급은 변화하지 않고 수요는 다음 조건과 같이 변화하였다. 이 경우 균형가격과 균형거래량의 변화는?

• 수요함수: Qd1=120-2P(변화 전) → Qd2=120-(3/2)P(변화 후)
• 공급함수: Qs=2P-20

▶ (i) 변화 전의 균형가격과 균형거래량: Qd1= Qs, 120-2P-20, 140=4P, P=35, Q=50

     (ii) 변화 후: Qd1= Qs,120-(3/2)P=2P-20, 140=(7/2)P, P=40, Q=60

     (iii) 균형가격은 40-35=5만큼 상승, 균형거래량은 60-50=10만큼 증가한다.

 

 

2. 수요 공급의 탄력성

 

1. 탄력성의 개념

• 탄력성이란 외부에서 어떤 자극(가격변화, 소득변화 등)이 왔을 때 어느 정도로 민감하게 반응(수요량 또는 공급량의 변화)하는가 하는 것을 나타내는 것이다.
• 수요의 가격탄력성은 가격이 변할 때 수요량이 얼마나 변하는지를 나타내는 정량적 지표이다. 가격의 변화비율에 대한 수요량의 변화율울 측정한 것이다.
• 어느 부동산의 가격이 5% 하락하였는데 수요량이 7% 증가했다면, 부동산 수요의 가격탄력성은 7/5=1.4이다.
• 아파트 매매가격이 16% 상승함에 따라 수요량이 4% 감소한 경우, 아파트 매매수요의 가격탄력성은 4/16=0.25이다.

 

2. 탄력성의 종류

(1) 수요의 가격탄력성 = 수요량의 변화율 / 가격의 변화율

1) 수요의 탄력성의 값

• 수요량의 변화율이 가격의 변화율보다 크다면(e>1) 수요가 비탄력적이라고 한다.
• 탄력성이 1보다 크면 탄력적이라고 하고, 1보다 작으면 비탄력적이라고 한다.

2) 탄력성과 수요곡선의 모양

• 수요의 가격탄력성은 수요곡선의 형태에 따라서 그 크기가 다를 뿐만 아니라 동일한 수요곡선 상에 있더라도 측정하고자 하는 점의 위치에 따라서 달라진다.
• 탄력성을 수요곡선의 기울기와 비교해보면 탄력성이 크면 곡선의 기울기는 완만하고, 탄력성이 작으면 곡선의 기울기는 가파른 반비례의 관계를 나타낸다.

탄력성과 수요곡선의 모양

 

(a) 완전탄력적 수요곡선은 가격탄력성이 무한대인 경우로 수평선으로 나타난다. 가격이 조금이라도 변동하면 수요량이 엄청나게 변하는 경우이다.

(b) 완전 비탄력적 수요곡선은 e=0인 경우로 수직선으로 나타난다. 가격이 변화하더라도 수요량이 전혀 변화하지 않는다. 수요곡선이 수평선에 가까울수록(완만할수록) 가격탄력성은 높아지고, 수직선에 가까울수록(가파를수록) 낮아진다.

(c) 단위탄력적인 수요곡선은 e=1인 경우로 직각쌍곡선의 형태를 뛴다. 직각쌍곡선은 두 변수의 곱이 상수인, PQ=K로 표시된다. 즉, 가격과 수요량의 곱이 언제나 똑같은 특수한 성격의 수요곡선이다.

(d) 이와 같이 수요의 가격탄력성은 수요곡선의 형태에 따라서 그 크기가 다를 뿐만 아니라 동일한 수요곡선 상에 있더라도 측정하고자 하는 점의 위치에 따라서 달라진다. 일반적으로 수요곡선이 직선인 경우 수요곡선을 따라 우하방으로 갈수록 탄력성의 값은 점점 작아진다. 구체적으로 수요곡선의 중간점에서는 탄력성이 1이고, 그 왼쪽에서는 1보다 큰 값, 오른쪽에서는 1보다 작은 값을 가진다.

 

3) 총수입과 수요의 가격탄력성

수요의 가격탄력성이 1보다 큰 경우 임대료가 상승하면, (거래량이 더 많이 감소하므로) 임대업자의 임대료 수입은 감소한다. 반대로 수요의 가격탄력성이 1보다 작을 경우 전체 수입은 임대료가 상승함에 따라 증가한다. 수요의 가격탄력성이 1인 경우 임대료가 상승(하락)하더라도 전체 임대료 수입은 변하지 않는다.

 

(2) 공급의 가격탄력성 = 공급량의 변화율 / 가격의 변화율

• 공급의 가격탄력성이 1보다 크면 탄력적이고, 1보다 작으면 비탄력적이고, 1이면 단위탄력적이다.
• 공급의 가격탄력성이 0이면 완전비탄력적이고, 무한대이면 완전탄력적이다.
• 한 국가 전체의 물리적 토지공급량이 불변이라면 토지의 물리적 공급은 토지가격 변화에 대해 완전비탄력적이다. 즉, 토지공급의 가격탄력성은 '0'이다.
• 공급의 가격탄력성이 탄력적이면 가격의 변화율보다 공급량의 변화율이 더 크다.
• 생산량을 늘릴 때 생산요소 가격이 상승할수록 공급은 더 비탄력적이다.

(3) 소득탄력성 = 수요량의 변화율 / 소득의 변화율

• 소득이 1% 증가하였을 때 수요는 몇 % 증가하는가를 나타내는 수치이다.
• 소득이 증가할 때 수요가 증가하면 정상재이고, 감소하면 열등재이다. 즉, 소득탄력성이(+)이면 정상재, (-)이면 열등재이다.

예제1) 어는 지역의 오피스텔에 대한 수요의 가격탄력성은 0.6이고 소득탄력성은 0.5이다. 오피스텔 가격이 5% 상승함과 동시에 소득이 변하여 전체 수요량이 1% 감소하였다면, 이때 소득의 변화율은?

▶ 가격이 5% 상승하면 수요량은 (수요의 가격탄력성) x ( 가격의 변화율) = 0.6 x 5% = 3% 감소하게 된다. 그런데 전체 수요량은 1% 감소하였으므로 소득의 변화로는 수요량이 2% 증가하였음을 알 수 있다. 따라서 소득은 (수요량의 변화율) / (소득의 탄력성) = 2% / 0.5 = 4% 증가하였다.

 

예제2) 오피스텔 시장에서 수요의 가격탄력성은 0.5이고, 오피스텔의 대체재인 아파트 가격에 대한 오피스텔 수요의 교차탄력성은 0.3이다. 오피스텔 가격, 오피스텔 수요자의 소득, 아파트 가격이 각각 5%씩 상승함에 따른 오피스텔 전체 수요량의 변화율이 1%라고 하면, 오피스텔 수요의 소득탄력성은?

▶(i) 수요의 가격탄력성 = 수요량변화율/가격변화율, 0.5=수요량변화율/5%, 수요량변화율 2.5%, 즉, 오피스텔 가격이 5% 상승하면 수요는 2.5% 감소한다.

(ii) 수요의 교차탄력성 = 오피스텔 수요량변화율/아파트 가격변화율, 0.3=수요량변화율/5%, 수요량변화율 1.5%, 즉 아파트 가격이 5% 상승하면 오피스텔 수요는 1.5% 증가한다.

(iii) 위 2가지의 변화로 수요량이 1% 감소했는데, 소득의 5% 증가를 반영하면 수요량은 전체적으로 1% 상승했으므로 소득증가분에 따른 수요량변화분은 2%이다.

소득탄력성=수요량변화율 / 소득변화율=2% / 5% =0.4

 

(4) 교차탄력성 = 해당재화의 수요량의 변동율 / 연관재의 가격변동율

• A재화의 가격이 변동했을 때, B재화의 수요량이 얼마나 변하는가를 나타내는 것이 교차탄력성이다.
• 여기에서 변화하는 정도가 (+)이면 A와 B는 대체재이고, (-)이면 보완재이며 아무런 변화가 없으면 독립재이다.

예제) 아파트에 대한 수요의 가격탄력성은 0.6, 소득탄력성은 0.4이고, 오피스텔 가격에 대한 아파트 수요량의 교차탄력성은 0.2이다. 아파트 가격, 아파트 수요자의 소득, 오피스텔 가격이 각각 3%씩 상승할 때, 아파트 전체 수요량의 변화율은?

▶아파트가격이 3% 상승하면 수요량은 (수요의 가격탄력성) X (가격의 변화율) = 0.6 X 3% = 1.8% 감소한다.

소득이 3% 증가하면 수요량은 (소득탄력성) X( 소득의 변화율) = 0.4 X 3% = 1.2% 증가한다.

오피스텔가격이 3% 상승하면 아파트의 수요량은 (교차탄력성)X(연관재의 가격변동율) = 0.2 X 3% = 0.6%증가한다. 따라서 아파트 전체 수요량의 변화율은 변함이 없다.

 

3. 탄력성의 적용

(1) 탄력성과 가격의 변화 폭

1) 수요가 증가할 때 공급이 비탄력적일수록 가격은 더 오르고, 거래량의 변동 폭은 작아진다. (완전비탄력적이면 거래량 불변

2) 수요가 증가할 때 공급이 탄력적일수록 가격의 변동폭은 작아지고, 거래량의 변동폭은 커진다.(완전탄력적이면 가격 불변

3) 공급이 증가할 때 수요가 비탄력적일수록 가격은 더 내리고, 거래량의 증가 폭은 작아진다.(완전비탄력적이면 거래량불변)

• 부동산시장에서 기술의 개발로 부동산 공급이 증가하는 경우, 수요의 가격 탄력성이 작을수록 균형가격의 하락 폭은 커진다.

4) 공급이 증가할 때 수요가 탄력적일수록 가격의 변동폭은 작아지고, 거래량의 변동폭은 커진다.(완전탄력적이면 가격 불변 → 수요가 탄력적일수록 소비자잉여는 작아진다.)

• 수요의 가격탄력성이 완전탄력적일 때 공급이 증가하면 균형임대료는 변화하지 않지만 균형거래량은 증가한다.(Q1 → Q2)

수요의 가격탄력성이 완전탄력적일 때의 균형거래량의 변화

 

(2) 대체재의 수

• 대체재의 존재여부는 수요의 가격탄력성을 결정하는 중요한 요인 중 하나이다.
• 부동산 수요의 가격탄력성은 대체재의 존재유무에 따라 달라질 수 있다.
• 대체재가 많으면 탄력성이 높아지고 대체재가 감소하면 탄력성이 낮아진다.
• 어느 부동산과 밀접한 대체재가 시장에 출현한다면, 그 부동산에 대한 수요의 탄력성은 이전보다 더 커진다.

(3) 기간의 장단

• 부동산의 물리적인 공급량은 단기적으로 한정되어 있어 비탄력적이라고 할 수 있다.
• 주택의 단기 공급곡선은 가용생산요소의 제약으로 장기 공급곡선에 비해 더 비탄력적이다.
• 부동산의 공급곡선 기울기는 단기보다 장기에 더 완만하다. 즉, 주택공급의 가격탄력성은 단기에 비해 장기에 더 크게 나타난다.
• 단기공급의 임대표탄력성은 장기공급의 임대료 탄력성보다 더 비탄력적이다(→ 아파트 신축에 필요한 원자재 가격이 하락하였을 때, 아파트 임대료는 단기에는 변화가 없고, 장기에는 하락한다.)
• 일반적으로 임대주택의 생산(공급)에 소요되는 기간이 길수록 공급의 임대표탄력성은 비탄력적이고, 기간이 짧을수록 탄력적이다.
• 일반적으로 부동산 수요에 대한 관찰기간이 길어질수록 수요의 가격탄력성은 더 커진다.
• 같은 폭의 가격변화에 대하여 기간이 길어질수록 수요량의 변동이 더 크게되어 수요의 탄력성은 더 커진다.
• 수요와 공급 모두 장기가 단기보다 더 탄력적이다.

(4) 정부의 규제

• 개발행위허가 기준의 강화, 용도변경 제한과 같은 토지이용규제가 엄격해지면 토지의 공급곡선은 이전보다 더 비탄력적이 된다.
• 건축 인허가가 어려울수록 공급의 임대료탄력성은 더 비탄력적이다.
• 부동산의 용도전환이 용이할수록 수요의 가격탄력성은 커진다.

(5) 용도, 시장세분화

• 부동산이 다른 용도로의 전환이 용이할수록 수요와 공급은 모두 탄력적이 된다.
• 일반적으ㅗ 재화의 용도가 다양할수록 수요의 가격탄력성은 커진다.
• 부동산 수요의 가격탄력성은 부동산을 지역별, 용도별로 세분할 경우 달라질 수 있다. 일반적으로 부동산시장을 용도나 규모별로 세분하면 세분할숙록 탄력적이 된다.

(6) 입지조건

• 부동산 수요의 가격탄력성은 주거용 부동산이 특정입지조건을 요구하는 공업용 부동산보다 더 탄력적이다.
• 수요자가 교통비에 대해 탄력적이면 상점은 분산입지가 유리하다.
• 수요자가 교통비에 대해 비탄력적이면 상점은 중앙입지가 유리하다.

4. 거미집이론

(!) 의의

• 가격이 수요량과 공급량에 주는 영향에는 다소간의 시차가 생기게 마련이다. 거미집이론은 이러한 시차를 고려한 가격이 균형에 근접해가는 과정을 설명하는 이론이다.
• 균형의 이동을 시간의 흐름에 따라 동태적으로 설명하는 이론이다.

(2) 기본가정

• 가격이 변하면 수요량은 즉각 변하고, 공급량은 일정 기간 후에 변한다고 가정한다.
• 공급자는 전기의 시장에서 성립한 가격을 기준으로 해서 금기의 생산량을 결정하고, 금기에 생산된 수량은 모두 금기의 시장에서 판매되어야 한다.
• 현재의 수요결정은 현재가격에 의해 결정되고, 미래의 수요결정은 미래의 가격에 의해 결정된다. 그러나 현재의 공급결정은 과거가격에 의해 결정되고, 미래의 공급결정은 현재의 가격에 의존한다.

(3) 시장균형의 안정, 불안정, 중립

1) 가격에 대한 수요의 탄력성이 공급의 탄력성보다 클 경우 균형에 충격이 가해지면 새로운 균형으로 수렴한다.

2) 가격에 대한 수요의 탄력성이 공급의 탄력성보다 작을 경우 균형에 충격이 가해지면 균형으로부터 이탈, 발산(확산)한다.

3) 가격에 대한 수요의 탄력성과 공급의 탄력성이 같을 경우 균형에 충격이 가해지면 균형에서 떨어진 채 수렴도 분산도 하지 않으며 동일한 궤도를 돌게 된다(순환)

• 수요의 탄력성 > 공급의 탄력성 : 수렴형
• 수요의 탄력성 < 공급의 탄력성 : 발산형
• 수요의 탄력성 = 공급의 탄력성 : 순환형

※곡선의 가울기 절대값이 클수록(기울기가 급할수록) 비탄력적이다.

• 수요곡선의 기울기 < 공급곡선의 기울기 : 수렴형
• 수요곡선의 기울기 > 공급곡선의 기울기 : 발산형
• 수요곡선의 기울기 = 공급곡선의 기울기 : 순환형

예제) A부동산상품시장의 수요함수는 Qd=100-P, 공급함수는 2Qs=-10+P이고, B부동산상품시장은 Qd=500-2P, 3Qs=-2Q+6P이다. 

A시장: 수요곡선 P=-Q+100의 기울기 -1, 공급곡선 P=2Q+10의 기울기 2, 따라서 수렴형이다.

B시장: 수요곡선 P=-(1/2)Q+250의 기울기 -1/2, 공급곡선 P=(1/2)Q+(10/3)의 기울기 1/2, 따라서 순환형이다.