[부동산학개론-제1편] 총론_제2장 부동산의 개념과 분류의의

 

1. 부동산의 개념

 

1. 의의

부동산의 개념은 기술[물리]적 측면, 경제적 측면, 법률적 측면으로 구분한다.

(1) 기술(물리)적 측면의 부동산 : 공간, 자연, 위치, 환경 등의 개념을 포함한다.

(2) 경제적 측면의 부동산 : 자산, 자본, 생산요소, 소비재, 상품 등의 개념을 포함한다.

(3) 법률적 측면의 부동산 : 부동산에 관계되는 제도적인 측면을 말한다. 협의, 광의로 구분한다.

 

 

2. 기술(물리)적 개념에서의 부동산

• 부동산의 물리적 개념은 부동산활동의 대상인 유형적 측면의 부동산을 이해하는 데 도움이 된다.
• 부동산은 공간과 위치가 공급되는 성질이 있다.

(1) 공간으로서의 부동산

• 공간적 측면의 부동산은 지표, 지하, 공중으로 구성되어 있다(3차원 공간)
• 부동산의 가치는 공간가치이며, 부동산 산업을 공간업으로 보는 근거는 부동산이 입체공간이기 때문이다.
• 부동산가격은 3차원 공간이 갖는 개개의 공간가격의 총합이다.

(2) 자연으로서의 부동산

• 부동산(토지)는 자연자원이다.
• 자연으로서의 부동산의 개념은 토지의 특성 중 '부증성'과 가장 밀접한 관련이 있다.
• 토지는 공급량의 한정성(부증성)때문에 사회성과 공공성이 강조될 수 밖에 없다. 하지만 국가가 발전할수록 토지수요가 증가할 것이다.

(3) 환경으로서의 부동산

• 부동산 자체가 환경이며, 크게 자연적 환경과 인문적 환경의 영향을 받는다.
• 인문적 환경이란 인구, 교통, 제도, 규제 등의 환경을 말한다.

(4) 위치로서의 부동산

• 산업화 될수록 토지의 비옥도 보다는 이용상의 위치와 접근성이 중요시 된다.
• 부동산의 위치는 절대적(자연적) 위치와 상대적(인문적) 위치로 구분할 수 있는데 절대적 위치는 고정이지만 상대적 위치는 항상 변동한다. 특정토지의 주변에 도로가 개통되었다면 그 토지의 절대적 위치는 변하지 않지만, 상대적 위치는 변한다.
• 상대적 위치가 절대적 위치보다 부동산가치에 미치는 영향이 훨씬 크다.

3. 경제적 개념에서의 부동산

(1) 자산

• 부동산은 다른 재화에 비해 경제적 가치가 커서 자산(재산)으로서의 성격이 강하다.
• 부동산은 교환가치와 사용가치를 모두 가지는 자산이다.
• 경제적 측면의 부동산은 부동산가치에 영향을 미치는 수익성, 수급조절, 시장정보를 포함한다.

(2) 생산요소(자본)

• 토지는 노동, 자본 등과 더불어 생산요소 중의 하나이다.
• 생산요소로서의 토지는 다른 생산요소와는 완전대체가 되기 어렵기 때문에 다른 생산요소의 가격변화에 둔감하게 반응한다.

(3) 소비재(상품)

• 토지는 생산요소와 자본의 성격을 가지고 있지만, 동시에 인간생활의 편의를 제공해주는 최종 소비재의 성격을 가지고 있다.
• 부동산은 소비재이며 또한 시장에서 거래되는 상품이다.
• 투자자산으로서의 토지는 대체재가 많기 때문에 대체재의 가격변화에 민감하게 반응한다.

4. 법률적 개념에서의 부동산

(1) 협의의 부동산

민법에서 규정된 '토지 및 그 정착물'을 말한다.

1) 토지

(a) 토지소유권의 공간적 범위

• 민법은 '토지의 소유권은 정당한 이익이 있는 범위 내에서 토지의 상하에 미친다'고 규정하고 있어, 토지소유권의 범위를 입체적으로 규정하고 있다. 즉, 토지소유권=지하권+지표권+공중권 
•  단, 그 범위는 사회적 통념이나 법이 허용하는 범위 내에서 그 경제적 가치가 인정되는 한도까지이다.
• 토지의 소유권 공시방법은 등기이다.
• 토지소유자는 법률의 범위 내에서 토지를 사용, 수익, 처분할 권리가 있다.

(b) 공중권

• 공중권이란 토지구역상의 공중공간을 이용, 관리할 수 있는 권리를 말한다.
• 공중공간은 주택, 빌딩, 기타 공중을 향하여 연장되는 공간으로서 일정한 높이에 한한다.
• 토지소유자는 인접토지 소유자의 일조권 등을 방해할 수 없다.
• 공중공간을 활용하는 방안으로 구분지상권, 개발권이전제도, 용적률 인센티브제도 등이 있다.

(c) 지표권

• 토지의 지표를 토지소유자가 배타적으로 이용하여 작물을 경작하거나 건물을 건축할 수 있는 권리를 지표권이라 한다.
• 지표권에는 자기 토지로 흐르는 물을 이용할 수 있는 권리도 포함되는데, 우리나라는 유역주의를 채택하고 있다. 유역주의란 어느 일방이 물을 독점적으로 사용하지 않고, 인접한 다른 사람에게 해를 끼치지 않는 범위 내에서 골고루 사용해야 한다는 원칙이다.

(d) 지하권

• 지하공간을 사용할 수 있는 권리
• 소유권이 인정되는 깊이를 한계심도라고 하며, 개별토지에 따라 달라진다.
• 토지의 소유권은 토지의 구성부분(흙이나 지하수 등)에는 미치지만, 미채굴의 광물 등(석탄, 석유, 온천수, 지하수법 규정에 의한 지하수 등)은 광업권 등의 객체가 되므로 토지소유권이 인정되지 않는다.

2) 토지정착물

(a) 의의 : 정착물은 건물, 수목, 교량, 돌담 등과 같이 지속적으로 토지에 부착되어 있는 물건으로서 쉽게 이동할 수 없는 것을 말한다. 판자집, 컨테이너 박스, 가식중인 수목, 기타 이동이 용이한 물건은 정착물로 보지 않는다.

 

(b) 민법상 토지정착물의 종류

• 토지와는 언제나 독립된 것으로 다루어지는 것:건물
• 토지의 구성부분으로 취급되어 항상 토지와 일체로 처분되는 것 : 도로포장, 교량, 담장
• 토지의 일부로써 함께 처분될 수도 있지만, 일정한 공시를 갖추는 것을 전제로 토지와는 독립된 부동산으로 다루어질 수도 있는것 : 입목, 수목, 미분리의 과실, 농작물

(C) 토지정착물인지 여부

• 농작물은 남의 땅에서 위법하게 경작한 경우에도 언제나 경작자에게  소유권이 있다.
• 토지에 정착되어 있으나 매년 경작 노력을 요하지 않는 (자연식생)나무와 다년생식물 등은 부동산의 정착물로 간주된다.(but 매년 경작 식물은 동산으로 간주됨)
• 임차인의 정착물은 원칙적으로 부동산으로 간주되지 않는다

(2) 광의의 부동산 : 협의의 부동산 + 준부동산(의제부동산)

1) 의제부동산(준부동산)

• 준부동산은 등기, 등록의 공시방법을 갖춤으로써 부동산에 준하여 취급되는 특정의 동산 등을 말한다.
• 민법 이외의 개별법에서 부동산으로 취급되는 물건을 말한다.
• 준부동산은 부동산과 유사한 공시방법을 갖춤으로써 넓은 의미의 부동산에 포함된다.
• 공장재단, 광업재단, 선박, 어업권, 항공기, 자동차, 건설기계 등을 말한다.
• 특허권은 준부동산이 아니다.

(3) 복합부동산

토지와 그 토지 위의 정착물이 각각 독립된 거래의 객체이면서도 마치 하나로 결합된 상태로 다루어져 부동산활동의 대상이 될 때 이를 복합부동산이라고 한다.

 

5. 복합개념의 부동산

복합개념의 부동산이란 부동산을 법률적, 경제적, 기술적 측면 등이 복합된 개념으로 이해하는 것을 말한다.

 

 

2. 부동산의 분류

 

1. 토지의 분류

(1) 공법상의 분류

1) 지적법상의 지목에 따른 분류(28개로 분류) : 전, 답, 과수원, 목장용지, 임야, 광천지, 염전, 대, 공장용지, 학교용지, 주차장, 주유소용지, 창고용지, 도로, 철도용지, 제방, 하천, 구거, 유지, 양어장, 수도용지, 공원, 체육용지, 유원지, 종교용지, 사적지, 묘지, 잡종지(공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제 67조)

 

[공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 시행령 제58조(지목의 구분) 법 제67조제1항에 따른 지목의 구분은 다음 각 호의 기준에 따른다.

1. 전 : 물을 상시적으로 이용하지 않고 곡물, 원예작물(과수류는 제외한다), 약초, 뽕나무, 닥나무, 묘목, 관상수 등의 식물을 주로 재배하는 토지와 식용으로 죽순을 재배하는 토지
2. 답 : 물을 상시적으로 직접 이용하여 벼, 연, 미나리, 왕골 등의 식물을 주로 재배하는 토지
3. 과수원 : 사고, 배, 밤 , 호두, 귤나무 등 과수류를 집단적으로 재배하는 토지와 이에 접속되 저장고 등 부속시설물의 부지. 다만, 주거용 건축물의 부지는 "대"로 한다.
4. 목장용지 : 다음 각 목의 토지. 다만, 주거용 건축물의 부지는 "대"로 한다. 

      가. 축산업 및 낙농업을 하기 위하여 초지를 조성한 토지

      나. '축산법' 제21조 제1호에 따른 가축을 사육하는 축사 등의 부지

      다. 가목 및 나목의 토지와 접속된 부속시설물의 부지

    5. 임야 : 산림 및 원야를 이루고 있는 수림지, 죽림지, 암석지, 자갈땅, 모래땅 습지, 황무지 등의 ㅌ노지

    6. 광천지 : 지하에서 온수, 약수, 석유류 등이 용출되는 용출구와 그 유지에 사용되는 부지. 다만, 온수, 약수, 석유류 등을 징한 장소로 운송하는 송수관, 송유관 및 정장시설의 부지는 제외한다.

    7. 염전 : 바닷물을 끌어들여 소금을 채취하기 위하여 조성된 토지와 이에 접속된 제염장 등 부속시설물의 부지. 다만, 천일제염 방식으로 하지 아니하고 동력으로 바닷물을 끌어들여 소금을 제조하는 공장시설물의 부지는 제외한다.

    8. 대 :

      가. 영구적 건축물 중 주거, 사무실, 점포와 박물관, 극장, 미술관 등 문화시설과 이에 접속된 정원 및 부속시설물의 부지

      나. '국토의 계획 및 이요에 관한 법률' 등 관계 법령에 따른 택지조성공사가 준공된 토지

    9. 공장용지

      가. 제조업을 하고 있는 공장시설물의 부지

      나. '산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률' 등 관계 법령에 따른 공장부지 조성공사가 준공된 토지

      다. 가목 및 나목의 토지와 같은 구역에 있는 의료시설 등 부속시설물의 부지

    10. 학교용지 : 학교의 교사와 이에 접속된 체육장 등 부속시설물의 부지

    11. 주차장 : 자동차 등의 주차에 필요한 독립적인 시설을 갖춘 부지와 주차전용 건축물 및 이에 접속된 부속시설물의 부지. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 시설의 부지는 제외한다.

      가. '주차장법' 제2조제1호가목 및 다목에 따른 노상주차장 및 부설주차장('주차장법' 제19조제4항에 따라 시설물의 부지 인근에 설치된 부설주차장은 제외한다.)

      나. 자동차 등의 판매 목적으로 설치된 물류장 및 야외전시장

    12. 주유소용지 : 다음 각 목의 토지. 다만, 자동차, 선박, 기차 등의 제작 또는 정비공장 안에 설치된 급유, 송유시설 등의 부지는 제외힌다.

      가. 석유, 석유제품 또는 액화석유가스, 전기 또는 수소 등의 판매를 위하여 일정한 설비를 갖춘 시설물의 부지

      나. 저유소 및 원유저장소의 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지

    13. 창고용지 : 무ㅡㄹ건 등을 보관하거나 저장하기 위하여 독립적으로 설치된 보관시설물의 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지

    14. 도로 : 다음 각 목의 토지. 다만, 아파트, 공장 등 단일 용도의 일정한 단지 안에 설치된 통로 등은 제외한다.

      가. 일반 공중의 교통 운수를 위하여 보행이나 차량운행에 필요한 일정한 설비 또는 형태를 갖추어 이용되는 토지

      나. '도로법' 등 관계 법령에 따라 도로로 개설된 토지

      다. 고속도로의 휴게소 부지

      라. 2필지 이상에 진입하는 통로로 이용되는 토지

    15. 철도용지 : 교통 운수를 위하여 일정한 궤도 등의 설비와 형태를 갖추어 이용되는 토지와 이에 접속된 역사, 차고, 발전시설ㅁ 치 공작창 등 부속시설물의 부지

    16. 제방 : 조수, 자연유수, 모래, 바람 등을 막기 위하여 설치된 방조제, 방수제, 방사제, 방파제 등의 부지

    17. 하천 : 자연의 유수가 있거나 있을 것으로 예상되는 토지

    18. 구거 : 용수 또는 배수를 위하여 일정한 형태를 갖춘 인공적인 수로, 둑 및 그 부속시설물의 부지와 자연의 유수가 있거나 있을 것으로 예상되는 소규모 수로부지

    19. 유지 :  물이 고이거나 상시적으로 물을 저장하고 있는 댐, 저수지, 소류지, 호수 연못 등의 토지와 연, 왕골 등이 자생하는 배수가 잘 되지 아니하는 토지

    20. 양어장 : 육상에 인공으로 조성된 수산생물의 번식 또는 양식을 위한 시설을 갖춘 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지

    21. 수도용지 : 물을 정수하여 공급하기 위한 취수, 저수, 도수, 정수, 송수 및 배수 시설의 부지 및 이에 접속된 부속시설물의 부지

    22. 공원 : 일반 공중의 보건, 휴양 및 정서생활에 이용하기 위한 시설을 갖춘 토지로서 '국통의 계획 및 이용에 관한 법률'에 따라 공원 또는 녹지로 결정, 고시된 토지

    23. 체육용지 : 국민의 건강증진 등을 위한 체육활동에 적합한 시설과 형태를 갖춘 종합운동장, 실내체육관, 야구장, 골프장, 스키장, 승마장, 경륜장 등 체육시설의 토지와 이에 접속된 부속시설물의 부지. 다만, 체육시설로서의 영속성과 독립성이 미흡한 정구장, 골프연습장, 실내수영장 및 체육도장, 유수를 이용한 요트장 및 카누장, 산림 안의 양여장 등의 토지는 제외힌다.  

    24. 유원지 : 일반 공중의 위락, 휴양 등에 적합한 시설물을 종합적으로 갖춘 수영장, 유선장, 낚시터, 어린이놀이터, 동물원, 식물원, 민속촌, 경마장 등의 토지와 이에 접속된 부속시설물의 부지. 다만, 이들 시설과의 거리 등으로 보아 독립적인 것으로 인정되는 숙식시설 및 유기장의 부지와 하천, 구거 또는 유지(공유인 것으로 한정한다)로 분류되는 것은 제외한다.

    25. 종교용지 : 일반 공중의 종교의식을 위하여예배, 법요, 설교, 제사 등을 하기 위한 교회, 사찰, 향교 등 건축물의 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지

    26. 사적지 : 문화재로 지정된 역사적인 유적, 고적, 기념물 등을 보존하기 위하여 구획된 토지. 다만, 학교용지, 공원 종교용지 등 다른 지목을 된 토지에 있는 유적, 고적, 기념물 등을 보호하기 위하여 구획된 토지는 제외한다.

    27. 묘지 : 사람의 시체나 유골이 매장된 토지, '도시공원 및 녹지 등에 관한 법률'에 따른 묘지공원으로 결정, 고시된 토지 및 '장사 등에 관한 법률' 제2조제9호에 따른 봉안시설과 이에 접속된 부속시설물의 부지. 다만, 묘지의 관리를 위한 건축물의 부지는 "대"로 한다.

    28. 잡종지 : 다음 각 목의 토지. 다만, 원상회복을 조건으로 돌을 캐내는 곳 또는 흙을 파내는 곳으로 허가된 토지는 제외한다.

      가. 갈대밭, 실외에 물건을 쌓아두는 곳, 돌을 캐내는 곳, 흙을 파내는 곳, 야외시장 및 공동우물

      나. 변전소, 송신소, 수신소 및 송유시설 등의 부지

      다. 여객자동차터미널, 자동차운전학원 및 폐차장 등 자동차와 관련된 독립적인 시설물을 갖춘 부지

      라. 공항시설 및 항만시설 부지

      마. 도축장, 쓰레기처리장 및 오물처리장 등의 부지

      바. 그 밖에 다른 지목에 속하지 않는 토지]

 

2) 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 분류

용도지역	도시지역	주거지역, 상억지역, 공업지역, 녹지지역
	관리지역	보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역
	농림지역
	자연환경보전지역
용도지구	경관지구, 미관지구, 고도지구, 방화지구,방재지구, 보존지구, 시설보호지구, 취락지구, 개발진흥지구, 특정용제한지구
용도구역	개발제안구역, 시가화조정구역, 수산자원보호구역

 

(2) 부동산활동 상의 분류

• 부지 : 도로부지, 하천부지와 같이 일정한 용도로 이용되는 토지를 말하며, 하천, 도로 등의 바닥토지에 사용되는 포괄적 용어이다. 건축할 수 있는 토지와 건축할 수없는 토지를 모두 포함한다.
• 택지 : 부지 중 건축할 수 있는 토지로서 주거, 상업, 공업용지 등의 용도로 이용되고 있거나 이용목적으로 조성된 토지
• 대지 : 지적법상 지목이 "대"인 토지(=택지 중 주거, 상업용지만 해당)
• 나지 : 토지에 건물이나 그 밖의 정착물이 없고, 지상권 등 토지의 사용, 수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 아니한 토지
• 나대지 : 건축물이 없고 지목상 "대"인 토지
• 건부지 : 지상에 건축물이 세워져 있는 토지

※ 건부지의 특징

• 건부지는 지상에 있는 건물에 의하여 사용, 수익이 제한되는 경우가 있다.
• 건부지는 건물 등이 부지의 최유효이용에 적합하지 못하는 경우, 나지에 비해 최유효이용의 기대가능성이 낮다.
• 건부지 평가가격이 나지 평가가격보다 높은 경우는 건부증가라 하고, 이와 반대로 낮은 경우는 건부감가라 한다.

• 필지 : 하나의 지번이 붙은 토지의 등록단위이다(법률적 개념). 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법령과 부동산등기법령에서 정한 하나의 등록단위로 표시하는 토지를 말한다.
• 획지 : 인위적, 자연적, 행정적 조건에 따라 다른 토지와 구별되는 것으로 가격수준이 비슷한 일단의 토지를 말한다.
• 일단지 : 용도상 불가분의 관계에 있는 2필지 이상의 일단의 토지
• 후보지 : 용도지역 상호간에 다른 지역으로 전환되고 있는 지역의 토지
• 이행지 : 용도지역 내에서 지역 간 용도변경이 진행되고 있는 토지(예: 택지지역 내에서 공업지역이 상업지역으로 용도가 전화되고 있는 토지
• 법지 : 법으로만 소유할 뿐 이용실익이 없거나 적은 토지. 택지의 유효지표면 경계와 인접지 또는 도로면과 경사된 토지부분을 말한다. 토지의 붕괴를 막기 위해 경사를 이루어 놓은 것인데 측량면적에는 포함되지만 실제로 사용할 수 없는 면적이다.
• 빈지 : 등기가 되지 않아 법적으로 소유할 수 없으나 활용실익이 있는 토지. 소유권이 인정되지 않는 바다와 육지 사이의 해변토지가 이에 해당한다.
• 맹지 : 타인의 토지에 둘러싸여 도로에 직접 연결되지 않은 한 필지의 토지를 말한다.
• 공한지 : 도시 토지로서 지가상승만을 기대하고 장기간 방치하는 토지
• 공지 : 한 필지 내에서 건축물이 차지하고 있는 토지를 제외한 나머지 토지(자추리 땅) 또는 건부지 중 건물을 제외하고 남은 부분의 토지로, 건축법령에 의한 건폐율 등의 제한으로 인해 필지 내에 비어 있는 토지를 말한다.
• 유휴지 : 바람직하지 않게 놀리고 있는 토지
• 휴한지 : 지력회복을 위해 정상적으로 쉬게 하는 토지
• 소지 : 택지 등으로 개발되기 이전의 자연적 상태 그대로의 토지('원지'라고도 함)
• 포락지 : 지적공부에 등록된 토지가 물에 침식되어 수면 밑으로 잠긴 토지(전, 답 등이 하천으로 변한 토지) 또는 과거에는 소유권이 인정되는 전, 답 등이었으나, 지반이 절토되어 무너져 내린 토지로 바다나 하천으로 변한 토지를 말한다.
• 선하지 : 고압전선 아래의 토지로 이용 및 거래의 제한을 받는 경우가 많다.
• 표준지 : 지가의 공시를 위해 가치형성요인이 같거나 유사하다고 인정되는 일단의 토지 중에서 선정한 토지
• 표본지 : 지가변동률 조사, 산정대상 지역에서 행정구역별, 용도지역별, 이용상황별로 지가변동을 측정하기 위하여 선정한 대표적인 필지

2. 주택의 분류(건축법 시행령 별표1)

"주택:이란 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 이를 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

(1) 단독주택 : 단독주택, 다중주택, 다가구주택, 공관

(2) 공동주택 : 아파트, 연립주택, 다세대주택, 기숙사

 

[1. 단독주택[단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집, 공동생활가정, 지역아동센터, 공동육아나눔처(아이돌봄지원법 제19조에 따른 공동육아나눔처를 말한다. 이하 같다), 작은도서관(도서관법 제4조제2항제1호가목에 따른 작은도서관을 말하며, 해당 주택의 1층에 설치한 경우만 해당한다. 이하 같다) 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다)를 포함한다]

 

가. 단독주택

 

나. 다중주택 : 다음의 요건을 모두 갖춘 주택을 말한다.

 1) 학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있는 것

 2) 독립된 주거의 형태를 갖추지 않은 것(각 실별로 욕실은 설치할 수 있으나, 취사시설은 설치하지 않은 것을 말한다.)

 3) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설주차장 면적은 제외한다. 이하같다)의 합계가 660제곱미터 이하이고 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택(주거 목적으로 한정한다) 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.

 4) 적정한 주거환경을 조성하기 위하여 건축조례로 정하는 실별 최소 면적, 창문의 설치 및 크기 등의 기준에 적합할 것

 

다. 다가구주택 : 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다.

 1) 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택(주거 목적으로 한정한다) 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.

 2) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660제곱미터 이하일 것

 3) 19세대(대지 내 동별 세대수를 합한 세대를 말한다) 이하가 거주할 수 있을 것

 

라. 공관

 

2. 공동주택[공동주택의 형태를 갖춘 가정어린이집, 공동생활가정, 지역아동센터, 공동육아나눔터, 작은도서관, 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다) 및 "주택법 시행령" 제10조제1항제1호에 따른 소형 주택을 포함한다]. 다만, 가목이나 나목에서 층수를 산정할 때 1층 전부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 필로티 부분을 층수에서 제외하고, 다목에서 층수를 산정할 때 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택(주거 목적으로 한정한다) 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외하며, 가목부터 라목까지의 규정에서 층수를 산정할 대 지하층을 주택의 층수에서 제외한다.

가. 아파트 : 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 주택

나. 연립주택 : 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다) 합계가 660제곱미터를 초과하고, 층수가 4개 층 이하인 주택

다. 다세대주택 : 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다)

라. 기숙사 : 학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원 드을 위하여 쓰는 것으로써 1개 동의 공동취사시설 이용 세대 수가 전체의 50퍼센트 이상인것("교육기본법"제27조제2항에 따른 학생복지주택 및 "공공주택 특별법" 제2조제1호의 3에 따른 공공매입임대주택 중 독립된 주거의 형태를 갖추지 않은 것을 포함한다)]

 

(3) 기타(주택법2)

1) "준주택"이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로써 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 그 종류로는 기숙사, 다중생활시설, 노인복지주택, 오피스텔이 있다.

2) "국민주택"이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택으로써 국민주택규모 이하인 주택을 말한다.

 가. 국가, 지방자치단체, "한국토지주택공사법"에 따른 한국토지주택공사(이하 "한국토지주택공사"라 한다) 또는 "지방공기업법" 제49조에 따라 주택하업을 목적으로 설립된 지방공사(이하 "지방공사"라 한다)가 건설하는 주택
 나. 국가, 지방자치단체의 재정 또는 "주택도시기금법"에 따른 주택도시기금(이하 "주택도시기금"이라한다)으로부터 자금을 지원받아 건설되거나 개량되는 주택

 

3) "국민주택규모"란 주거의 용도로만 쓰이는 면적(이하 "주거전용면적"이라 한다)이 1호 또는 1세대당 85제곱미터 이하인 주택("수도권정비계획법" 제2조제1호에 따른 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 도는 면 지역은 1호 또는 1세대당 주거전용면적이 100제곱미터 이하인 주택을 말한다)을 말한다. 이 경우 주거전용면적의 산정방법은 국토교통부령으로 정한다.

4) 도시형생활주택은 300세대 미만읜 국민주택규모로 대통령령으로 정하는 주택으로 단지형 연립주택, 단지형 다세대주택, 원훔형 주택 등이 있다.